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蓝房特约|本约未能如期订立的,一定存在违约方吗?

要闻 | 来源:蓝房网2018-08-27 11:31:16 0条评论
[导读]蓝房网全新开辟了蓝房法律专栏,特邀北京盈科(厦门)律师事务所合伙人律师许东,全方位解读房产纠纷中的法律问题,现推出第66期《本约未能如期订立的,一定存在违约方吗?》。

内容编者按:合同陷阱、问题房源、过户纠纷……购房者在买房过程中常常会遇到各种各样的问题,难免烦心不已。在这样的背景下,蓝房网全新开辟了蓝房法律专栏,特邀北京盈科(厦门)律师事务所合伙人律师许东,以真实事件为例,全方位解读房产纠纷中的法律问题。每周将推出一篇独家解读,现推出第66期《本约未能如期订立的,一定存在违约方吗?》。

【导语】

购房者对开发商的样板房表示满意,与开发商签订订购协议并向其交付了定金,同时约定双方于某日订立商品房预售合同。后由于开发商提供的商品房预售格式合同中有样板房仅供参考等不利于购房者的条款,购房者对该格式条款提出异议要求删除,但开发商没有立即作出同意的答复,以致商品房预售合同没有在订购协议约定的日期订立。这种情况下,开发商和购房者谁才是违约方呢?

【基本案情】

2004年4月18日,购房者作为乙方,与作为甲方的某开发商签订《住宅订购协议》(以下简称订购协议)一份,约定:乙方向甲方交付定金5万元,订购甲方的住宅一套,乙方若在甲方通知的签约日前选择放弃已取得的物业购买权,或者到期不签约,5万元定金不退还;甲方若在签约日前将该房屋转售他人,应当向乙方双倍返还定金,协议并约定了面积、销售单价。当日开发商开具收据,言明收到购房者定金5万元,并通知购房者于4月25日至开发商处签订正式商品房预售合同。

2004年5月7日,购房者向开发商提交一份书面意见,内容是:“本人于2004年5月7日与开发商签约时,要求所购房屋的装修标准与样板房一致,删除合同附件二中‘样板房仅供参考,开发商保留最终解释权’字样,开发商不能给予明确答复,需另择日签约。”开发商销售部副经理在该书面意见上注明:“该客户意见已收到。”

2004年5月9日,开发商通知购房者,因其未按约于4月25日到开发商处签订商品房预售合同,已违反订购协议之约定,特将原协议项下的定金没收。

双方为此发生纠纷后协商未果,购房者提起诉讼,请求判令开发商双倍返还定金。庭审过程中,双方确认购房者曾前往开发商的售楼处,如约与开发商洽谈。然而对此次洽谈的内容,双方当事人的陈述不一致。原告即购房者主张,其要求待丈夫从香港回来后再签订合同;被告即开发商主张,原告此日前来是要求降低房价,因遭到拒绝故未订约。对各自的主张,双方当事人均不能以证据证实。后经法院审理认定,由于磋商未成是导致双方当事人未能在4月25日订立商品房预售合同的真正原因,原告按订购协议交付给被告的5万元定金,依法应当由被告返还,但对被告恶意违约应当双倍返还定金的诉讼请求不予支持。

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注:图片来源于网络

【律师讲解】

相对商品房预售合同来说,订购协议是本约订立之前先行订立的预约合同。预约合同的意义,是为在公平、诚信原则下继续进行磋商,最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。如果双方在公平、诚信原则下继续进行了磋商,只是基于各自利益考虑,无法就其他条款达成一致的意思表示,致使本约不能订立,则属于不可归责于双方的原因,不在预约合同所指的违约情形内。这种情况下,预约合同应当解除,已付定金应当返还。

本案中,被告在以样板房获取购房者满意并与之订立预约合同后,却在商品房预售合同中以附件形式列入样板房仅供参考和合同解释权归被告的格式条款,这对原告来说显失公平。原告对这样显失公平的格式条款提出异议,是合理的。原告提出异议的行为,间接证明直至5月7日,双方当事人仍在对本约进行协商,但未协商一致,同时也反证出4月25日原告即使不要求等丈夫回来后签合同,也不可能同意并签署这个含有显失公平的格式条款的商品房预售合同。因此,在双方当事人均不能以证据证明自己陈述真实的情形下,应当认定4月25日未能订立商品房预售合同的原因是双方当事人磋商不成,并非哪一方当事人对订购协议无故反悔。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定:“……因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”因此,被告无权没收定金,原告亦无权要求被告双倍返还定金。

本文作者:许东——律师 北京盈科(厦门)律师事务所律师

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[编辑:李晶]

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