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蓝房特约|租赁合同未约定租期?房子不是你想占就能占!

要闻 | 来源:蓝房网2018-08-31 15:50:20 0条评论
[导读]如今,越来越多的人选择将闲置的房子出租,一方面可以增加出租者的收入,另一方面可以解决无房群体的住房问题。

内容编者按:合同陷阱、问题房源、过户纠纷……购房者在买房过程中常常会遇到各种各样的问题,难免烦心不已。在这样的背景下,蓝房网全新开辟了蓝房法律专栏,特邀北京盈科(厦门)律师事务所合伙人律师许东,以真实事件为例,全方位解读房产纠纷中的法律问题。每周将推出一篇独家解读,现推出第67期《租赁合同未约定租期?房子不是你想占就能占!》。

【导语】

如今,越来越多的人选择将闲置的房子出租,一方面可以增加出租者的收入,另一方面可以解决无房群体的住房问题。在房屋租赁市场上,许多出租者和承租人并非通过中介建立租赁关系,而是根据双方意愿自行拟定租赁合同,此种情况下,租赁合同的重要条款可能出现约定不明确的情形。若是租赁合同上未具体明确租期,是否意味着承租人可以无限期承租房屋?此时出租者是否能随意将房子要回,不再继续出租给承租人?双方又应当对此各自应当承担什么样的责任呢?

【基本案情】

2008年12月18日,刘女士(甲方)与董先生(乙方)订立租赁房屋场地合同一份,约定:甲方将案涉房屋场地租给乙方使用。乙方应保证所租房屋场地到期后完整无损归还甲方。乙方承租期从2008年12月18日到政府拆迁为止,年租金捌千元整。租金支付方法:合同签订后,先付上半年租金肆千元。此外双方约定,在承租期间,如遇政府拆迁,乙方应积极配合,乙方可获赔所投入的装潢补偿费用。甲、乙双方不得提前终止合同,甲、乙双方因其他因素需提前终止合同,应提前六个月向对方提出终止合同,所造成的损失,双方协商解决(双方均能接受)。合同订立后,刘女士交付房屋、场地给董先生使用。

2014年3月29日,刘女士向董先生发出解除租赁房屋场地合同通知书一份,内容有:双方于2008年12月18日签订的租赁房屋场地合同系不定期租赁合同,至今已有数年时间。现因本人经营需要,需收回你承租的房屋及场地自用,故本人决定解除与你之间的租赁合同。依据合同约定,如提前终止合同应提前6个月通知对方,故现书面通知你,本人决定至2014年9月30日止解除与你之间的租赁合同,请你于2014年9月30日前将所承租的房屋、场地腾空,并交还给我。然而,董先生不同意与刘女士解除租赁合同,并拒绝将案涉房屋返还给刘女士。刘女士只好诉至法院,要求董先生腾让承租的房屋及院内场地。刘女士主张:本案租赁合同是不定期租赁,我方可以依据合同法的规定随时主张解除合同。但董先生却辩称:我与刘女士所签订的租赁合同并非不定期租赁,因为双方采用了书面合同,且合同约定租期至政府拆迁为止。因此,该合同的租期应截止政府拆迁之日。刘女士并无单方解除合同的权利。经法院审理后,判令董先生应腾空搬离出案涉房屋及场地并返还给刘女士。

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注:图片来源于网络

【律师讲解】

根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条:“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”具体到本案中来说,首先,关于租期,租赁合同第二条打印文本为“从2008年12月18日至2009年月日止,年租金捌仟元整”,签订合同当时,刘女士预计案涉房屋及场地一、两年内会拆迁,因此尽管打印文本载明截止2009年,但其后手写注明“到政府拆迁为止”。双方当事人签订合同时的真实意思,是在涉案厂房于2009年底未拆迁之前,由董先生使用,而并非在时隔7年之后厂房仍未被纳入拆迁范围的情况下,董先生仍可无限期的使用厂房及场地。据此,刘女士、董先生对租赁期限约定不明确,2009年之后双方的租赁合同关系,为不定期租赁,刘女士可以依法主张解除合同。对于不定期租赁合同,当事人可以随时解除合同,但是出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。其次,合同约定双方因其他因素提前终止合同,应提前6个月向对方说明原因,所造成的损失,协商解决(双方均能接受),可见按约定双方也是可以提前终止合同的。刘女士依据此条款于2014年3月29日发出解除合同的通知,通知董先生于2014年9月底解除合同,此行为符合约定,应为有效。至于董先生辩解其损失尚未协商一致,刘女士无合同解除权,董先生可就损失另行协商或通过正当途径处理,而不能一味以未达成赔偿协议而拒绝腾让房屋。

本文作者:许东——律师 北京盈科(厦门)律师事务所律师

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[编辑:李晶]

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