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角美、漳州港、长泰、水头 环厦板块谁主沉浮?

要闻 | 来源:读地2018-09-14 16:29:54 0条评论
[导读]近年,随着厦门地价和房价持续上涨,相对处于“价格洼地”的环厦各板块陆续进入人们的视野,成为刚需族、投资客和各大房企进驻的目标。

四地房地产市场调研报告

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编者按

近年,随着厦门地价和房价持续上涨,相对处于“价格洼地”的环厦各板块陆续进入人们的视野,成为刚需族、投资客和各大房企进驻的目标,成就了近两年来漳州、泉州的环厦区域房地产市场的高速发展。2018年随着楼市调控的不断深入,厦门与全国其他热门城市一样,房地产市场进入了一段平稳期。在此大环境下,一方面房地产市场资金流动放缓,投资客开始撤出,房企拿地愈发谨慎;另一方面厦门周边调控较松的三四线城市再次成为关注的热点。在这“冰与火之歌”的BGM声中,各环厦板块又将会迎来怎样的发展?本期小编选取了环厦板块中较为热门的角美、漳州港、长泰、水头四大区域,从他们近期现状和远景规划,一窥环厦板块楼市的发展情况。

环厦四大板块房地产市场巡览

厦门西:角美

经济发展全市领先 公建配套逐步完善

漳州市角美镇地处厦门西部偏南地带,是厦漳城市联盟的重要连接点,其区域总面积为163.7平方公里,常住人口约28万人,其中户籍人口约14万。2012年,角美设立国家级台商投资区,成为厦漳同城化桥头堡和漳州市重点发展的四大经济增长极之一。2014年,台商投资区被福建省政府确定为漳州市城市副中心,规划建设成为宜业宜居的现代化城区。政策红利加持下,角美的发展前景不容小觑。

目前,台商投资区是漳州最火热的产业投资板块,也是国内台企发展最为密集的区域之一,近年来经济发展一直保持着全市领先的地位。2017年其以全市1.27%的面积,贡献了漳州全市8%的GDP、12%的规模工业产值、12%的税收和14%的出口值。目前台商投资区已形成特殊钢铁、汽车汽配、电子家电、食品工业、造纸及纸制品五大主导产业,为角美带来了大量产业相关从业人员集聚,进一步提升了该区域的住房需求。

从地理区位来看,角美与厦门岛外的海沧区接壤,距离厦门本岛、厦门高崎国际机场和漳州市区都只有约半个小时左右的车程。同时,正在建设中的厦门地铁6号线规划有漳州(角美)延伸段,加上10月即可建成通车的厦漳同城大道,日趋成型的厦漳同城交通路网使角美与厦门之间的“无缝衔接”更加便捷,这也构成了角美板块的最大区位优势。作为漳州城市副中心,近两年来角美公建配套建设不断提速,厦门双十中学漳州分校、泰禾国际医院、万达广场、万益广场等众多优质配套纷纷落地,使角美正逐步向着特色鲜明、功能齐全、富有活力的未来城市中心区在迈进。

不过角美在旅游和景观资源上还较为欠缺,虽然已开发出12公顷的四季花海和湿地公园、5个较大规模的温泉养生休闲区等内容,但与长泰的山水生态、漳州港的山海景观相比,角美新城的城区环境特色并不突出,整体居住品质感相对逊色。按照规划,角美未来还将建设生态清水景观廊道、龙佳城市温泉森林公园等项目,环境品质有望得到进一步的提升。

土地市场保持热度 商品住宅供不应求

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2015年的时候,角美的商住用地楼面价还不到5000元/平方米。但在2016年,厦门海投以12042元/平方米、溢价率301%的高价竞得锦宅村2016P01地块后,角美的商住用地成交楼面均价环比暴涨了151%,瞬间突破万元大关。2017年,角美作为环厦板块的一片热土,虽然在土地出让上增加了“限地价、控房价、竞配建”的限制条件,但依然没能阻挡开发商的拿地热情,全年商住用地实际成交的平均楼面价增长至13711元/平方米,不过与邻近的厦门海沧区比起来,角美的土地价值依然有可观的上升空间。

今年9月12日,角美出让一幅位于新城区的宅地,现场只有宝嘉与角美两家房企参与竞拍。最终,该地块由宝嘉集团竞得,成交楼面价仅10000元出头,相比去年来说宅地价格降幅明显。可见在全国土拍趋冷的大环境下,厦门西热土的角美也进入了地价的调整期。

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2012-2017年角美住宅成交量价走势图

商品住宅市场方面,近年来角美商品住宅价格上涨趋势明显。尤其是2016年,在房地产市场整体火热的影响下,角美住宅成交量同比猛增134%,成交均价也上涨了28%。进入2017年,角美受“限价”“限签”等政策影响出现“无房可售”的情况,多家开发商没有推盘意愿,全年新增住宅供应量仅17万平方米,同比下跌了67%,以致全年成交面积也大幅下滑68%。在“供不应求”的情况,角美住宅成交均价猛涨至近17000元/平方米,住宅水晶湖畔阳光城凡尔赛宫等品牌楼盘售价均维持在19990元/平方米以上。

不过今年以来,受全国房地产市场降温、厦门楼市趋稳等影响,角美房价也有所回调,据最新数据显示,8月份角美商品住宅成交均价在13500元/平方米左右,同比下降了10.85%左右,但是大唐世家、海投紫云湾等品牌项目的预售价依然达到19999元/平方米。

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2017年角美各板块新建商品住宅成交情况

从成交区域来看,角美新城是近年来住宅市场的绝对主力,2017年其成交量占区域总成交量的70%以上。逐步完善的各类配套以及众多新建品牌楼盘的聚集,使角美新城对购房客群有着超强的吸引力,也推动其成交均价达到了17000元/平方米以上。相较而言,角美老城区由于主要是一些次新项目在进行清盘,吸引的购房人群有限,因此成为了角美的价格洼地。

另外,从成交户型来看,70-100平方米的面积段占了58%左右的成交量,可见角美的购房客群是以偏刚需及投资型为主。目前角美区域内有大唐世家、万益广场望春风、泰禾红树湾院子、联发欣悦华庭等项目在售,均价在1.5-2.1万元/平方米之间,其中联发欣悦华庭已属于尾盘销售阶段,泰禾红树湾院子是别墅产品,而住宅水晶湖畔、龙泉丽景等项目也将在近期开盘,还有经发置业项目以及“地王”项目——海投东湖城、古龙地产项目等待推新盘,如若开发商不“捂盘惜售”,预计未来角美区域供需紧张的情况有望得到缓解。

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角美新城俯瞰图

厦门湾南岸:漳州港

对接厦门桥头堡 教育配套“厦大系”

漳州港位于厦门湾南岸地带,与厦门岛仅隔3.5海里,素有“厦门第五城”之称。其于1992年被批准成立国家级经济开发区,总体规划面积56.17平方公里,规划人口24万人,是海西城市联盟发展主轴线的前沿阵地,同时也是漳州的重要出海口和与厦门对接的桥头堡。根据《漳州市城市总体规划(2012-2030年)》,漳州港被定位为“市域次中心”,将作为漳州市域未来城镇发展的优先地区,也是漳州由滨江走向滨海、对接厦门和海西的前沿地区。

漳州港具有优越的建港条件,可规划建设万吨级以上泊位22个,使其有条件发展成为国际中转港,目前漳州港也正是以港口为龙头,打造以临港工业、港航物流和高尚人居为特色的新兴滨海新城。在与厦门的联系方面,漳州港通过厦漳跨海大桥可在25分钟内快速抵达厦门,也可以通过海上渡轮30分钟直达厦门本岛,从而使厦门湾南北岸形成了半小时都市生活圈,并且高崎国际机场、厦门站、厦门北站等交通设置均在其1小时交通圈内,使漳州港拥有了四通八达的海陆空立体交通网络。得益于漳州港的高规格定位,其各类公建设施皆是按照高标准进行配套,其中教育配套是漳州港的一大特色,依托厦门大学漳州校区,漳州港已设有厦门大学附属实验中学、附属实验小学、附属幼儿园等配套,形成了独具特色的“厦大系”优质教育资源,而且可实现15年免费义务教育。另外,自然景观资源也是漳州港的一大特色,黄金海岸、南鼎山、静湖、南太武高尔夫球场等山、湖、海多重格局景观,以及待开发的中国首个离岸式生态型人工岛——双鱼岛项目,这里未来有望建成集自然生态、人文科技景观为一体,以海洋文化、游艇经济、时尚生活、绿色低碳为特色的旅游度假、休闲娱乐和生态居住的目的地。

不过,漳州港房地产市场受政策影响较大,虽然其在地理上与厦门本岛“隔湾相望”,但两地还没在真正意义上实现“同城化”。近期颇受关注的厦漳城际铁路R3线传来了暂缓建设的“实锤”,这对于漳州港来说算是一个不小的“利空”。未来漳州港楼市将在多大程度上享受到厦门的外溢效应,将由其交通发展情况和市场政策两方面进行决定。

周边土地均价近万 商品住宅去化较慢

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近3年来漳州港没有商品住宅用地出让,周边区域港尾镇卓岐村倒是从2017年至今共出让了6幅地块,平均成交楼面价9097元/平方米,平均溢价率79%,可以为漳州港土地市场作一定的参考。从表格中可以看出,2017年住宅集团所得两幅地块成交楼面价均接近万元,且溢价率都超过了100%,创下了当时龙海土拍的“地王”记录。不过进入今年以来,港尾镇地块的成交楼面价有所下降,且曾2次出现流拍,地价基本维持在了8800元/平方米左右。由此进行估值,漳州港土地市场的商住用地单价处于9000-10000元/平方米范围区间。

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2012-2017年漳州港新建商品住宅成交量价走势

商品住宅方面,从近五年的商品住宅成交量价走势来看,漳州港也在2016年跟随厦门市场行情实现了一波量价齐升,随后的剧情也与角美有些许类似,2017年住宅总成交量同比下跌了70%,但成交均价却同比上涨58%,达到15108元/平方米。不过与角美不同的是,漳州港住宅供应量长期是处于供大于求的状态,在2016年经过一波“走量”快速去库存后,2017年漳州港供大于求的情况有所反弹,但房价却在2016年之后飙升到了一定的高位,一度形成“有价无市”的局面。从今年的情况来看,漳州港的房价经过一段时间的回调之后,在8月份达到13800元/平方米,同比下降了5.27%左右。

目前漳州港在售项目比较多,其中大多集中在厦大板块,整体均价处在1.5-1.9万元/平方米之间;同时80-90平方米的户型在总成交量中占比较大,为25%左右,投资型客群占了较大比例。在经历2016-2017年的“疯狂”后,漳州港目前进入了楼市的调整期,楼盘去化速度较慢,其中海湾新城、广隆海尚首府、黄金海岸2期、永鸿澜悦城等项目处于尾盘在售状态,永鸿悦海湾、招商兰溪谷、中骏四季花都、三盛国际海岸、阳光城丽景湾等众多品牌开发商的楼盘成为主力产品。据业内人士分析,由于漳州港房地产市场受政策影响较大,并且在很大程度上要依靠厦门外溢需求的支撑,近期R3暂缓建设的消息对漳州港来说算是一个不小的冲击,因此短时间来看,漳州港房地产市场再次飘红的可能性不大。不过从长期来看,受其自身经济产业发展的带动,漳州港房地产市场足以有进一步发展的支撑。

厦门西:长泰

融入厦漳经济圈 打造生态核心区

长泰县位于厦门西部地带,与同安区莲花镇、集美区灌口镇等地接壤,属于厦门、漳州、泉州中心结合部。全县总面积912平方公里,含1个省级经济开发区和1个市级生态旅游区,总人口32万人,其中外来人口12万人,占比接40%。从地理区位上来看,长泰东距厦门约30公里,南至漳州市区17公里,位于厦门和漳州的“半小时经济圈”内,可近享两地优质的城市资源配套,因此被称为“厦漳近郊、闽南宝地”。未来海沧隧道、联十一线等建成通车后,长泰与厦门中心区域的互联互通会更加便捷,“厦门-长泰”半小时生活模式将愈加成型。

让长泰得以在一众环厦板块中脱颖而出的,是其优质的生态环境优势。长泰素有“生态强县”之称,是福建省首个获得国家生态县荣誉的县城。全县森林覆盖率达67.2%,居全省前列。县城区大气环境质量达国家一级标准,饮用水质达国家二类标准以上,省级自然保护区天成山、天柱山国家森林公园、马洋溪、仙灵旗山等众多生态旅游景区“扎堆”在长泰境内,为长泰赢得了“厦门后花园”的美誉,也使长泰在打造乡村别墅、文旅地产方面具有得天独厚的优势。另外,近年来长泰县大力实施“工业强县、对接特区、项目带动”三大举措,全力打造“厦漳泉生态型核心区”,可见其在经济发展定位上,也是以打“生态牌”为主。

现阶段长泰的经济发展主要依托工业,尤其是制造业的发展壮大,对房地产的依赖程度不高,近年固定资产投资还出现明显回调,因此在公共设施配套方面发展力度偏小。尤其是马洋溪生态旅游区部分度假型地产周边缺乏完善的教育、医疗和商业等生活配套,在一定程度上影响了购房者的置业意愿,随着长泰城市建设的持续推进,希望未来这一情况能有所改观。

品牌房企高溢价入驻 生态板块别墅为主力

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远眺长泰主城区

近几年,长泰还处于环厦板块的价值低洼地带,因此越来越受到各大房地产商的重视,百强房企也纷纷开启了在长泰的战略布局。从招拍挂市场来看,2017年至今,长泰共出让7幅商住用地,主要分布在主城区和开发区,其中不乏保利、中骏、碧桂园等知名房企的身影。从表中可以看出,2017年大部分时间长泰土拍产生的楼面价都维持在3000元/平方米上下,成交溢价率在200%左右。但是今年3月份,主城区武德东路地块被碧桂园集团以181%的溢价率收入囊中,楼面价达到5412元/平方米,创下长泰新“地王”记录,充分显示了“必贵园”的本色。从收并购市场来看,热闹的是马洋溪板块,蓝城集团、建发地产、世茂集团、泰禾集团、富力地产等大型房企通过“曲线救国”积极布局通山理水的马洋溪,从产品端和营销端为长泰市场注入了全新的动力。

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2012-2017年长泰新建商品住宅成交量价走势

商品住宅方面,从近五年的情况来看,长泰商品住宅成交均价在稳步提升,尤其是在2016年以后,其成交面积和成交均价出现了一波量价齐升的行情,这主要得益于厦门房地产市场的持续火热,进而带动了临近的长泰市场开始走强。不过从近一年的情况来看,自2017年9月以来,长泰商品住宅销售均价有所回落,如今稳定在了9000元/平方米附近。

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长泰近一年商品住宅销售均价(单位:元/ ㎡)

长泰作为厦门西板块,其房地产市场主要分化为两个细分市场:马洋溪生态旅游区主要布局文旅用途的别墅类产品,长泰主城区则主要分布以自住为主要目的的普通商品住宅。其中,主城区内的购房客群主要是长泰本地人及部分产业人口,因此主要供应普通商品住宅产品,以满足刚需为主,对教育、医疗等生活配套需求大。而受所处地段的影响,各楼盘的销售均价会有不小的差异,今年下半年以来总体上销售价格介于9000-12000元/平方米之间。目前主城区还有不少在售新楼盘,关注度较高的几个楼盘中,金座丽景、金座呈景已经清盘,由中骏操盘的四季风华项目处于尾盘销售阶段,主城区唯一的城市综合体项目万豪天悦剩下最后一期产品(2栋)。因此,目前长泰在售的刚需楼盘主要包括:城西板块的金榜嘉园, 城南板块的祥丰佳苑、城北板块的江山名筑, 此三者均为本土中小型开发商操盘, 售价9000-12000元/平方米; 城南板块的碧桂园文澜府正在蓄客阶段, 全盘带装修出售, 预计起步价位13000-14000元/平方米;保利地产在经开区板块并购的大国璟项目也开始进入推广期,市场放风价13000元/平方米起。

马洋溪板块方面,依托优质的生态环境和广阔的用地分布,这里吸引了保利、绿城、世茂、泰禾、建发等众多品牌房企入驻,推出了众多以别墅系列和度假公寓为主的产品,购买客群也主要是来自厦门等周边城市的高净值人群。据市调了解,自2016年下半年以来,随着蓝城桃李春风进驻马洋溪带来利好影响,该片区别墅销售也迎来一波小高潮,成交均价开始上涨。目前受漳州限价政策影响,该区域公寓类产品均价主要集中11000-15000元/平方米,如保利李白的院子、蓝城桃李春风、富力凤凰谷等。不过项目中部分品质较好的别墅产品,尤其是独栋别墅,价格可达到25000-28000元/平方米的段位,而一些位置相对偏远的项目,价格也会低于万元,如世茂的盛世雅颂,目前销售均价就在9000元/平方米左右。目前来看,与马洋溪板块临近的厦门、角美等地的别墅项目价格平均达到了3.5万元/平方米,使长泰别墅项目在价格上具有较大的吸引力,待到联十一线、仙灵旗隧道开通以后,从马洋溪至厦门灌口只需一二十分钟左右车程,届时该板块项目的价格优势将进一步得到凸显。

厦门东:水头

泉州南大门 新城核心区

水头镇位于泉州南安市南部,土地面积117平方公里,常住人口14.7万人,被称为“泉州南大门”。其地处厦漳泉城市中心节点和泉州南翼新城核心区域,向西与厦门翔安区接壤,距离厦门岛约30公里,可通过324国道、泉厦高速、翔安大道快速连接厦门核心区域,另外在建的沿海大通道预计今年内完工,届时由水头通往翔安隧道仅需不到半小时的车程,加上规划和在建的城际轨道R1线、厦漳泉城市联盟线、贤林大道等交通配套,未来水头将真正融入环厦半小时生活圈之中。

众所周知,水头目前是国内规模最大、种类最全的石材生产交易中心之一,石材产业十分发达,是泉州一大经济重镇。按照《南安市水头镇总体规划(2010-2030)》,水头被定位为泉州南翼新城的中心,国际化的石材产业总部基地,南安市经济中心。随着规划、交通、产业等发展要素的助力,水头致力于从“产业经济重镇”向“宜居宜业城市”转变,各类公建配套正在逐步落地和完善。同时其所毗邻的厦门翔安区,亦即未来东部市级中心,这对水头而言是最大的利好之一,只不过尚需时日。

相较于发展已趋稳定的角美、漳州港而言,水头目前也算是环厦板块中的一块“璞玉”。不过对比厦门西部板块,水头、石井等地如今正执行限购政策,非泉州户籍人口购房需要满足拥有居住证满1年以上、缴交社保满1年等条件。目前水头自身产业经济发达,当地人拥有着较强的购买力,加上翔安区开发进程有限,因此水头能承接的厦门楼市外溢需求不大。

土地市场“洼地” 本地刚需强劲

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近三年水头出让的商住用地较少,只在2016年出让了2幅位于海联创业园内的地块,分别被住宅和中梁收入囊中,平均成交楼面价1283元/平方米。这个价格与临近的厦门翔安区在同期拍出的近3万元/平方米价格相比,可以算是“白菜价”了。不过随着水头的环厦属性越来越受到重视,其土地市场也有望进一步升温。

由于水头是石材产业立镇,加上家居建材等制造企业大量分布,镇区大量土地用于工业生产,因此适合打造居住区的空间有限,主要是位于东部沿湾地带。根据市场调查的情况来看,如今水头镇中心区域已基本无地可供,可供用地主要都是集中在南部的新城区域。作为泉州大力发展的未来核心区域之一,水头南部的新城片区以其近厦区位、南安新行政中心定位和环湾景观等众多优势,已吸引了保利、中梁、联发、住宅、绿创等众多房企入驻。目前区域内新城文体中心、企业运营中心、新城客运中心、实验小学、滨海公园等多项公建配套正在加快推进建设中,三级甲等的滨海医院已建成投用,未来区域内的生活便利度有望得到提升。

不过,水头市场也存在比较明显的短板。由于大量的石材企业和建材工厂,它们在带来可观的经济产值的同时,也伴随着较大的弊端,例如石材加工带来的粉尘污染和噪声污染,以及电镀厂等带来的水污染和重金属污染。这也就导致水头房地产市场只能向海发展,整体市场体量会受到一定程度的局限。

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近期水头住宅成交量价走势

从商品住宅成交情况来看,近两年水头一手房价格在持续稳步上升。尤其是2016年9月份开始,随着周边城市的楼市进入上涨周期, 水头的房地产市场也呈现量价齐升的态势,2017年成交价格突破了6300元/平方米,部分厦门投资客群追涨进入该市场。不过2017年泉州开始对房地产市场进行调控,对外地购房客群在居住证年限、社保缴交年限、个税缴纳年限等方面进行了限制,使得水头承接厦门市场外溢需求的能力下降。好在水头经济条件发达,当地人消费能力高,加上发达的石材业多年来聚集了大量的产业人口,形成水头房地产市场的动力“燃料”。据了解,今年以来水头的购房客群主力是本地人和产业从业人员,占比达到了60%左右。

市调数据显示,目前水头的在售楼盘主要都集中在南部新城区域,销售均价在8000-9000元/平方米之间。由于当地人对大户型较为偏爱,因此大多数楼盘都以类别墅、复式户型和120平方米以上户型为主,只有保利住宅第五湾等少数楼盘推出69平方米的公寓户型。从目前的情况来看,水头的商品住宅存量并不算多,且大多销售速度较快,如联发君悦湾、保利住宅第五湾、中梁海峡1号、绿创铂悦府等项目在今年均能实现推盘1-2个月左右基本售罄。

环厦四大板块发展潜力探究

厦门溢出效应影响对比

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环厦各板块区位示意图

综合来看,厦门西、南三大板块房地产市场起步较早,同时受厦门溢出效应影响也较大,角美的交通优势、漳州港的空间距离优势、长泰的山水生态优势,分别对厦门地区的刚需客群、投资客群、高净值客群等存在比较明显的虹吸效应。而地处厦门东的水头板块一方面受到泉州的楼市限购政策影响,接受厦门购房客群外溢的机会更小;另一方面其自身产业经济较为活跃,藏富于民,本地客群消费水平较高,基本能够消化自身的库存,因此目前来看受厦门溢出效应影响较小。

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各板块未来发展潜力对比

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整体而言,环厦市场四大板块各有自身独特的优势,其中角美因起步较早、陆接海沧、产业集聚、交通便捷、配套成熟等优势,未来较长时间内还将是厦门刚需客群购房的首选区域之一,其房地产市场发展潜力依然明显;漳州港携交通、景观、文教配套等优势,未来的市场竞争力也相对可观,目前其市场还是较为倚重厦门的外溢需求,在如今全国房地产市场回调的大环境下,其受影响的波动也较大,随着R3线建设的不确定性不断上升,未来漳州港需要可替代性利好或者本地客群消费的动力得到释放;长泰市场这两年逐步得到购房者的特别关注,丰富的生态资源是其发展的一大优势,若能围绕生态做好文章,未来将成为环厦板块一大特色亮点,而且联十一线快速干道建成投用以后,可能会对厦门的刚需客群形成一定的吸引力;水头自身经济实力强劲,外来人口较多,本地可提供较充足的刚性需求,泉州南翼新城中心的城市定位也将提升市场预期,但是城市环境短板明显、城市发展空间受限,加上翔安区蜕变为“东部市级中心”尚需时日,这对厦门东市场也是一场不小的考验。

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[编辑:李晶]

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