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5年来岛内首迎土拍 聊聊9.20厦门要拍卖的三宗地

要闻 | 来源:图说厦门地产、读地2018-09-19 09:10:21 0条评论
[导读]9月20日,厦门又将迎来一场土拍,“5年来岛内首次出让商住用地”,使得这次土拍的受关注程度更甚以往。

编者按

9月20日,厦门又将迎来一场土拍,“5年来岛内首次出让商住用地”,使得这次土拍的受关注程度更甚以往。

今年以来的厦门土地市场少了以往的“火爆”气息,多幅居住用地低溢价成交,加上房价回调,使得“崩盘论”谣传甚嚣尘上,让这次土拍被附上了许多额外的意义。

其实在如今的大环境下,土拍趋于理性和平稳是大势所趋,若脱离整体市场行情来单独定性厦门房地产市场,得出的结论未免有失偏颇。

今天小编推荐一篇文章,它用比较客观和冷静的分析,对即将出让的三幅地块进行了评述。集美新城的两幅地块定价过低?政府对现在的市场缺乏信心?岛内这幅“宝地”会凉?开发商对厦门市场预期锐减?且看下文观点。

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再过两天,厦门新一轮的土拍就要开槌了,想必很多人已经拿好板凳准备看大戏。以前一说土拍人们总觉得“很燃、很炸”,如今土拍依然是人们生活的主要谈资之一,但是大家的心态和以往大相径庭。全国楼市调控潮距今差不多两年,许多城市土地市场已经明显降温,而几乎所有开发商想得到的融资渠道都被监管层严密监管着,“地主家也没有余粮”的情况下,不知不觉全国土地市场就出现了的“流拍潮”。据统计,全国土地流拍达到800宗了,不管你是风华绝世的北京、上海、南京、杭州,还是挤破脑袋争上游的太原、嘉兴、西安、石家庄。

在厦门,上半年的几次土拍都是低溢价成交,土地热度不像以前那么高涨,自媒体们更在乎的是地价“腰斩了没”。这次拍卖会,眼看集美新城的两幅地块起拍楼面价才2万出头,五年一见的岛内地块起拍楼面价也只有3万,大家似乎遇上了史无前例的“低价大甩卖”活动,这是厦门继续“凉凉”的节奏?

有人说,集美两幅地块起拍价这么低,这不是明摆着怕没人来买吗!按理说,集美2018JP02、2018JP03两幅地块表面上看起始楼面价是23580元/平方米和20822元/平方米,与之前出让的集美新城地块动辄近每平方米3万元的价格有不少差距。但是翻阅过出让文件就会知道,这两幅地块属于地铁上盖项目,除了地块的价格以外,还要另外付地下室工程建设、项目税费、地铁出入口合建通道接入工程建设等方面的费用,如果把这些隐形费用算进去,两幅地块的实际起始楼面价分别是25066元/平方米和22120元/平方米(详见下表),这才是集美新城地价的真实水平!毗邻厦门岛的地理区位优势,加上新城的配套日趋完善和地铁1号线的加持,这两幅地块算得上是能够立马“提现红利”的住宅项目了。参照近期区该域内在售项目的情况,世茂璀璨天城中交和美新城住宅莲花新城国贸天悦等项目的售价介于3.6-3.8万元/平方米之间,未来这两个项目还有一定的盈利空间。

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9月20日集美拟出让商住地块地下室费用情况

但是,上述两幅地块也存在一定的局限性。由于轨道建设的需要,两幅地块的地下空间已经完成建设,固化之后未来地上建筑的户型面积和户型设计就得按照既定方案实施,开发企业在产品端的发挥会受到限制。考虑了这个限制性因素再来看地价,会发现其实25066元/平方米和22120元/平方米的定价也不低啊。

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配套已日趋完善的集美新城,岂是说凉就会凉的?

而岛内薛岭要出让的这幅“压箱底”地块,居然也有不少人给出了“凉”的预判。这毕竟近5年来厦门再次出让的岛内宅地,会凉?上一次岛内出地还要追溯到2013年的时候,建发集团以楼面价29935元/平方米拿下如今建发央玺项目所在的地块,成为岛内的单价地王。如今,厦门岛外的地王价格都已经达到3.8万元/平方米,但这次岛内的宅地起拍价却只有3万元/平方米,这也太掉价了吧?其实吧,在如今全国土拍普遍低溢价率成交的当下,政府将岛内“宝地”标价3万/平方米,从源头上拒绝虚高,也算是对土地市场回归理性的正反馈。而且地块设置了最高限价门槛和预售价窗口指导,也体现了政府在宏观调控方面的一贯态度。

现如今岛内的住宅新盘已经不多,都以大户型为主,基本都是豪装的改善型住房,恒禾七尚华尔顿1275等项目售价达到6.5-7万元/平方米。以此作为参照,在岛内新房存量日益减少的趋势下,2018P02地块项目将会成为未来市场非常重要的补充,扣除建安成本、精装费用、其它税费等等各类费用,项目的盈利空间还比较可观,这笔账比较容易算清楚,想必在拍卖会上开发企业之间的较量会比较激烈。

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岛内也会“凉”?应该没有一个厦门人会真正相信

目前,不仅是厦门,全国房地产市场都在进行盘整、分化,尚未尘埃落定,形势还相对复杂。参照“米宅”“卢俊”等大V在8月份做的数据调查,厦门房价跌幅大概在10%-15%左右,“暴跌”是不存在的。但通过盘整,挤出了之前上涨过快的泡沫,岛内房价坚挺、岛外回到了2016年中的水平,剔除了一些投机客,逐步调整到平稳发展的轨道上。连曾经看空厦门的“米宅”都说:厦门可能回调,但不可能暴跌!不管是开发企业还是购房群体,全面看待和解读市场才是正道,以想当然的心态面对市场则容易错失时机。

大风过境,就会带来风吹草动,一切都是自然。

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[编辑:李晶]