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“先上车后补票”行不通,未取得预售许可应担责!

要闻 | 来源:蓝房网2018-09-29 09:47:54 0条评论
[导读]缔约过失责任是指在合同订立过程中,一方因违背其依据诚实信用原则所应负的义务,而造成另一方的信赖利益损失时所应承担的民事责任。

内容编者按:合同陷阱、问题房源、过户纠纷……购房者在买房过程中常常会遇到各种各样的问题,难免烦心不已。在这样的背景下,蓝房网全新开辟了蓝房法律专栏,特邀北京盈科(厦门)律师事务所合伙人律师许东,以真实事件为例,全方位解读房产纠纷中的法律问题。每周将推出一篇独家解读,现推出第69期《“先上车后补票”行不通,未取得预售许可应担责!》。

【导语】

缔约过失责任是指在合同订立过程中,一方因违背其依据诚实信用原则所应负的义务,而造成另一方的信赖利益损失时所应承担的民事责任。缔约过失情形在生活中不少见,通常表现为一方未履行对另外一方的告知义务和保证义务,最终导致主合同无法签订或合同目的无法实现等法律后果。不过在现实中,普通人往往不能意识到可以以缔约过失为由要求对方承担相应法律责任。那么在实际生活中,应当如何运用呢?

【基本案情】

2014年4月13日,原告谭某辉与被告某海岸渡假村有限公司(以下简称海岸公司)签订一份《认购书》,约定:“1.谭某辉订购海海岸公司开发的“黄金海岸”6-3区高层5#楼1510单位房屋,原告应于认购当日支付被告购房定金5万元;2.双方应于2014年4月16日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》;3.原告应于2014年4月16日付清全部购房款;4.如发生争议,可向“黄金海岸”项目所在地法院提起诉讼。”

4月13日,原告依约支付被告定金5万元。《认购书》签订后,双方协商将签订《商品房买卖合同》的期限变更为2014年4月22日。2014年4月22日,原告依约至被告售楼处欲与被告签订《商品房买卖合同》,但因知悉涉诉“黄金海岸”项目尚未取得商品房预售许可证明,故拒绝与被告签订《商品房买卖合同》。后被告于2014年4月28日通过银行电汇将收取的定金5万元退还原告,但双方就定金是否双倍返还问题产生争议,原告遂向“黄金海岸”项目所在地法院提起诉讼。之后,涉诉“黄金海岸”6-3区商品房项目于2014年5月16日取得商品房预售许可证明。

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注:图片来源于网络

当地法院作出如下判决:

一、被告海岸公司应于本判决生效之日起十日内返还原告谭某辉另一倍定金人民币5万元;

二、驳回原告谭某辉的其他诉讼请求。

三、本案受理费人民币1050元,由原告谭某辉负担50元,被告海岸公司负担1000元。

【律师讲解】

本案为商品房预约合同纠纷。其中,《认购书》为商品房预约合同而非商品房预售合同。由于被告过于自信,过早签订《认购书》,最终却未能在约定期限内取得商品房预售许可证明,缺少法定条件,导致当事人不能依照《认购书》约定签订商品房预售合同本约。对于合同订立失败,被告存在过错,应承担相应的缔约过失责任,根据有关规定双倍返还定金给原告。

现实生活中,不仅仅是履行合同有风险,广大业主们在订立合同过程中也可能蒙受损失。但是,此时由于合同没有订立,我们无法依据合同追究对方的违约责任,如何维权就成了一个问题,有些业主找不到诉讼理由,往往自认倒霉,甚至放弃权利。这时候缔约过失责任就可以成为我们的切入点。在民事合同领域,如果因为对方存在过错导致合同没办法订立,造成自己的损失,就可以主张对方应承担缔约过失责任,这样可以在一定基础上减少当事人损失。

本文作者:许东——律师 北京盈科(厦门)律师事务所律师

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[编辑:李晶]

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