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蓝房特约| 宅基地上的房屋能随便买卖吗?

要闻 | 来源:蓝房网2018-11-26 14:02:17 0条评论
[导读]据上述事实,一审法院经审理判令原、被告签订的买卖房屋合同无效,被告应将案涉房屋返还给原告,原告应将购房款100000元返还给被告。

内容编者按:合同陷阱、问题房源、过户纠纷……购房者在买房过程中常常会遇到各种各样的问题,难免烦心不已。在这样的背景下,蓝房网全新开辟了蓝房法律专栏,特邀北京盈科(厦门)律师事务所合伙人律师许东,以真实事件为例,全方位解读房产纠纷中的法律问题。每周将推出一篇独家解读,现推出第72期《宅基地上建设的房屋能随便买卖吗?》。

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注:图片来源网络

【导语】

近年来,随着农村城镇化的发展,农村人口往城镇流动,农村房屋买卖纠纷不断增多。农村住宅一般都是村民自建,房屋由村民自行使用。村民自己盖的房子是不是可以自行买卖处理呢?农村住宅虽说是自建,但都是建在农村宅基地之上,卖房必然要连地一起出售,那么这里的“卖”就不是简单的卖了。《物权法》规定,宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。而《土地管理法》规定,农村的土地属于本集体经济组织所有。也就是说只有本集体经济组织成员才享有本集体土地的使用权。

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【基本案情】

原告及其子阎某均系厦门市xx村(以下简称xx村)村民,现仍在xx村居住。xx村的村民户口性质现仍为农村户口,该村土地性质仍为集体所有。1995年,原告以其儿子阎某结婚用房为由在村东申请宅基地一处,并于该宅基地上建设房屋一栋即诉争房屋。2006年8月9日,在两名xx村村委委员、一名xx村村委会原会计(见证时已不担任村委委员)的共同见证下,xx村村委会会计执笔起草一份《房屋买卖合同》,由原、被告共同签订,约定原告将诉争房屋(有正房四间,门、窗及倒平房俱)以100000元价格卖予被告。

上述契约签订后,因诉争房屋未办理土地证及房证,原告遂将该房屋的农村居民住宅建设用地申请书等相关资料交付被告,被告亦将购房款全部付清。因原告儿子结婚后不需要居住诉争房屋,签订房屋买卖协议时诉争房屋处于闲置状态。被告非厦门市xx村村民,其在厦门市区内另有住房一处,其购买诉争房屋后未落户至xx村,xx村尚未进行拆迁安置改造。现原告诉至一审法院,请求确认原、被告签订的房屋买卖合同无效,双方退款退房。被告辩称,诉争房屋买卖合同被告与原告的真实意思表示,对双方当事人均有约束力。诚实信用原则是《合同法》基本原则,原告要求返还房屋,有违诚实信用原则,法院应按合同有效处理,驳回原告的诉讼请求。

据上述事实,一审法院经审理判令原、被告签订的买卖房屋合同无效,被告应将案涉房屋返还给原告,原告应将购房款100000元返还给被告。

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【律师讲解】

根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》以及其他法律法规之相关规定,宅基地之所有权人为农村集体经济组织,其使用权人为该集体经济组织的成员,即宅基地使用权是我国农村集体经济组织成员享有的、与其特定的村民身份相联系的一项用益物权,其具有极强的福利和保障性质,其主体仅限于本集体经济组织成员,亦即只有本集体经济组织成员才能具有申请宅基地使用权的资格并据此享有宅基地使用权。因此,宅基地使用权人在对宅基地行使收益和处分权利时,应该受到严格的限制,严禁宅基地进入市场进行交易,否则将会扰乱现行的集体土地管理秩序和农村经济管理体制。而我国现行法律采取的是“房地合一”的法律制度,房屋作为依附于土地的不动产,其买卖必然会涉及到房屋所占土地即宅基地使用权的转移,也必然会影响土地所有权人对土地所有权的行使,该后果亦与宅基地使用权主体的唯一性相悖,并进而损害了农村集体经济组织的权益,因此我国现行法律明文规定不允许将宅基地使用权及该宗土地上的房屋转让给本集体经济组织成员之外的人,否则转让行为无效。本案中,xx村属于农村集体经济组织,原告系该集体经济组织的合法村民,其申请得到宅基地并得以建设了诉争房屋,系原告作为村民而享受的专属福利和保障性用益物权,而被告并非xx村户口,原告将诉争房屋卖予被告之行为明显违反了法律关于转让宅基地使用权的禁止性规定,当属无效行为。即使被告购买房屋后对其进行了修缮,但作为房屋载体的宅基地使用权未有改变,因此原、被告之间签订的诉争房屋买卖契约属于无效合同,原、被告应当相互返还各自取得的财产。

 

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[编辑:陆锦萍]

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