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特房特约|强扭的瓜不甜,强行解除合同的行为有效吗?

要闻 | 来源:蓝房网2018-12-17 09:39:48 0条评论
[导读]在租赁关系中,承租人在租赁合同未赋予其约定解除权的条件下,单方面违约通知出租人要求解除合同。

内容编者按:合同陷阱、问题房源、过户纠纷……购房者在买房过程中常常会遇到各种各样的问题,难免烦心不已。在这样的背景下,蓝房网全新开辟了蓝房法律专栏,特邀北京盈科(厦门)律师事务所合伙人律师许东,以真实事件为例,全方位解读房产纠纷中的法律问题。每周将推出一篇独家解读,现推出第74期《强扭的瓜不甜,强行解除合同的行为有效吗?》。

【导语】

在租赁关系中,承租人在租赁合同未赋予其约定解除权的条件下,单方面违约通知出租人要求解除合同,而出租人虽明确收到解除合同通知,但却对此未予理会,此种情形能否认定承租人通知解除合同具有法律效力?租赁合同的双方又各自应当承担怎样的责任?

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【基本案情】

2016年8月20日,于某与王某签订《房屋租赁合同》一份,约定于某将案涉房屋租赁给王某使用,并约定了租金、押金、租赁期限、屋内设备归属等事宜。

2016年8月20日,王某支付4万元房租和5万元押金给于某。

入住后,王某因与周边居民发生矛盾而不愿在该房屋内继续居住。2016年11月9日,王某向于某发送短信,要求提前终止租房合约,其已付租金无需退还,但要求于某如数退还设备押金5万元,并前来清点查核设备。

2016年11月15日,王某向公安局报警称屋内设备等失窃。2017年2月7日经派出所调查,嫌疑人张某陈述其于2016年11月14日晚上该屋内电脑、电瓶车、音响等部分物品被其搬走,原因是王某欠钱未还。

2017年5月,于某将案涉房屋出租给他人使用,租赁期限从2017年5月26日至2022年5月15日。

2017年5月8日,王某诉至法院,请求判令《房屋租赁合同》于2016年11月9日解除并要求于某退还押金。于某辩称王某无权要求退还押金,并提出反诉,请求判令确认《房屋租赁合同》于2017年5月15日解除并要求王某支付其2017年2月21日至2017年5月15日三个月的租金及滞纳金。

法院经审判终结,判令驳回王某的诉讼请求及王某的反诉请求。

【律诗讲解

本案中,《房屋租赁合同》是王某与于某共同签订,是双方真实意思表示,合法有效,双方应当依约履行。合同中明确约定了租赁期限,但未约定承租人的解除权,即未经出租人同意承租人不得随意要求解除合同。但王某使用承租房屋三个月后提出提前解除合同,其行为明显违约。2017年2月20日王某应支付下一期的租金,但其在2016年11月9日已提前通知于某解除合同,承诺剩余三个月的租金不需要返还,并给予了出租人于某一定异议期间,于某收到该短信后未予理会。此后王某再未支付租金,王某以实际行为表示解除双方的租赁关系。因此,双方合同自2017年2月20日起即解除,于某无权要求王某支付2017年2月至5月的租金及滞纳金。

王某提出解除合同后未能将承租房屋内的设施、设备完好交给出租人,也未向出租人交还房屋,上述行为均违反合同约定,但于某在收到解除合同通知后未予回复,也未采取措施减少损失,对于损失的扩大亦存在一定的过错。双方合同未约定违约金的支付方式,也未明确约定5万元押金的范围,合同仅约定出租人退还押金的情形,即王某在交清租金及相关费用后。但从合同的整体意思解释可以看出,押金应包含保证房屋、设施设备的完好及租金、水费、电费结欠等。本案中王某违约解除合同,也未能将房屋、设施设备完好交还给出租人,应在押金范围内承担违约责任。

 

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[编辑:陈屿海]

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