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问答| 2019年厦门楼市预判简要干货

要闻 | 来源:大块说2018-12-26 13:48:56 0条评论
[导读]又逄岁末,风雨飘摇的2018年即将过去,跌宕起伏的厦门楼市,初现企稳回暖,一阳来复气象,即将来临的2019年,又会是什么样的年景?

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注:图片来源于网络

又逄岁末,风雨飘摇的2018年即将过去,跌宕起伏的厦门楼市,初现企稳回暖,一阳来复气象,即将来临的2019年,又会是什么样的年景?应媒体朋友之邀,就2018的楼市回顾及2019年展望,做了一份问答题。滋将原文近水楼台发布于此,以飨【大块说】粉丝,同时权作一篇简短版的市场趋势分析研判。

壹|2018年市场情况 

1、2018年楼市整体表现

厦门二手上半年先呈胶着状态后分化下降为主,下半年量价齐跌,直至9月基本进入底部盘桓期,回到2016年上半年价格;11月开始二手成交量回升,12月每日成交量稳定于80-130套之间,年终翘尾明显。一手上半年叠墅为主,下半年高层集中上市,出现促销、分期首付、房价低于地价的倒挂现象,叠墅各家走得不错,高层则趋于分化,一手二手原先的价格倒挂回复正常。一手12月受各种利好政策驱动,岁末各家名企纷纷出现“即将涨价”呼声,人气及成交量大幅上升。

总体:严厉调控下,厦门泡沫挤出,回到2016年,厦门近两年的早跌长跌,终于回到市场底部区域,市场趋向健康,置业迎来入市良机。

2、2018年几大政策变化释放出哪些信息?

8月份发出“坚决遏制房价上涨”,然而四个月来总基调却变为【稳稳稳】。首先体现国家总体政策越来越变为【稳】,通过基建大放水、减税、稳民企、银行定向放水等措施,稳金融稳地产稳就业稳预期等。厦门变化主要集中在第四季度:例如放宽落户,增加人口亦增多房票;限价真正松动破除,例如建发央著;土地出让不再竞配建、不再要求9070、甚至不再要求一次性推售;缴款更是友善宽松。

住建部明确2019的调控目标是稳地价稳房价稳预期,坚持房住不炒,推进长效机制,坚持分类指导因城施策,补齐租赁房短板。最大的改变就是地方重在因城失策,涨太快的就限制,跌得狠的就拉回,最好是成交量激流踊跃,房价却不闯祸。对厦门而言,限购是七寸拿捏要看菜下碟,但限售、限价、限规划等等,放开却可增强市场活力。而且当这个城市这个松一点,那个城市那边松一点,厦门自然也可有榜样。

贰 |2019年市场预测

1、2019年会进入楼市冬天吗?

不会进入冬天,相反将进入温暖的春天。2019第一季度势必回暖量价齐升,毕竟超跌许久了!第二第三季度春风得意马蹄疾。但第四季度受毛衣战风云再起,恐再震荡,稳策由此再加码,2020 作为热点城市厦门楼市又上一层楼。

2、2019年厦门楼市将有哪些变化,对普通购房者或业主分别有哪些影响?

首先是厦门一手库存目前230万方,再加上要再上市的量,一手房明显比前三年年均供应量加大。但这不代表就供大于求,主要看地方政策松的程度,因为厦门在火爆年份一年也卖过四五百万方;其次是分化持续,热点区域好房、学区房、资源房火爆,而一般房、老破旧经历洗礼,买家养成图稳心态,会更趋向优质资产;三是稳字当头,刚需及改善更受支持,炒房依旧严受抑制:四是各类政府房加大供应:五是各种松动政策(包括银贷),台上台下会花样使出。从经济会议精神而言,重在指导地方重在落实,重点是防大跌,厦门目前已经跌回到2017年3月前,早就达到调控目标,而且影响深远,曾被不少媒体黑个不停,因此各方面都要提振城市信心。

普通购房者将会蜂拥而至,业主纷纷调高预期。但2017下半年至2018年的跌幅教训阴影深刻,以及总体经济形势的变化,因此高杆杆非理性炒房心态会少些,总体买家将会更理性地入市,更注重资产的甄别;业主那种2017年一天一价的将成为旧日传说,并且不少人会有惊弓之鸟的心态。

3、2019年土地供应情况会怎样?

2018厦门土地总体是地价降了,岛内岛外土地价格“被”一体化,岛内两幅地3.8-3.9万,属于超低价,但放在全国各地比又是强劲一流。2018的土地出让计划又没完成。

2019的推地计划也势必完成不了。地价预计稳健不温不火,呈现分化的格局。原因:厦门新房库存已经达4年周期,而且国家要稳地价,不排除为地方钱袋,宝地好地会再推出实现聚焦热点。一切都在于地方政策,前三年地王们几乎没一家不受伤,必须给开发商们信心。总体2019拍地气氛会好于2018,并且联合拿地会常态化,开发商们拿地会吸取地王的教训,也是稳字当头不再头脑发热。

4、房地产税会在2019年实施吗?

房产税2019年不会出台,到2021年以后再来提。

维稳减税还不够呢,还想房产税!至于地方,国家明显是给予地方债权、基金,土地财政还是必须的。而且,房产税是给地方政府找长期饭票的,不是为降低房价而产生的。欧美房产税征多久了,总体房价还不是涨。

5、银行利率将如何变化?

应该会首套利率降低,二套三套还是严格,但首套评判标准将放松,例如可能认房又认贷会变成只认贷。对各种消费贷经营贷转入房地产、股市等还是会抑制。

6、对购房者/业主的建议?

炒房的高杠杆者应该警醒,房住不炒大方向,楼市要有长期思维,而非快进快出短期投机思维。

业主卖房首先心要稳,太跌价不划算,太高价不可为,总体2019比2018好很多,优质资产可持续拥有,不够优质的可择机出让,换更好的——能持有3-5年的,收租自用都好的,收益还是能赢过很多其他投资渠道的。

重点就是:稳、精、四房以上机能、学区地铁、海景湖景房。

7、对厦门购房区域有何建议?

岛内地铁沿线站点周边、会展区、东部万达--五缘湾沿线,可跟随新商业中心、新学校、地铁的脚步。

岛外集美新城(城区配套优化提升期)、环东海域滨海西片区(城建配套目前已落实)这两个区域有产业集群,也是重点区域,并且有景观;马銮湾片区、翔安南部新城也是富有后劲,可先关注地铁学区房。

岛内外一体化接下来必然持续加快,否则怎么应对巡视组“小岛意识”“城市带动力不够”的批评。教育医疗地铁的建设到位,是首当其冲的。目前仅有一条地铁线,当2022年几条地铁线成网状后,岛外岛外的交通带动作用会真正爆发,地铁商业也会有所发展。2019年买一手的,交房期也多在2021-2022年,所以要抢地铁站旁楼盘。学区房该选择幼儿园-小学-中学一站式公办名校俱全的为先,因为接下来二胎放开孩子很多,幼儿园很紧俏。名校可以追捧,但是重点要看新学校周边生源素质(父母素质)+新校学风+校长力量,中国多少城市,码农父母都能把普通学校顶成名校。

8、入市时机有何建议?

最划算的入市时机是2018年12月前,9月-11月其实已是历史性大底,11月就有外来资金进入厦门楼市了。各家楼盘通过促销都成交不错,一手楼盘元旦后号称提价的不少,冲刺年度业绩还能有些特价优惠礼遇,过后必然有收回折扣的举动。

2019年1-3月也是年度比较好的时机。春节前传统是捡漏淘金季。

2019第二第三季度节节回升上行趋势。

第四季度尽管会有些国际局势影响震荡,但房价已经小牛上去了。届时的稳会更有经验,想要2018年的跌幅难了。

2019年对很多普通人而言,是周期性大机会点,但厦门就是特殊,比其他城市早早跌到位,属于安全的核心城市,城市价值不容小觑。历史性大机会如今就在眼前----这将是民生利好不断放送的一年,上下齐心春风不断,敬请把握。

 

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[编辑:李晶]

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