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特房特约|产权调换权益高于购买权益!

要闻 | 来源:蓝房网2019-01-14 10:39:07 0条评论
[导读]根据最高人民法院相关司法解释,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,采取产权调换方式的被拆迁人,可请求优先取得补偿安置房屋。

内容编者按:合同陷阱、问题房源、过户纠纷……购房者在买房过程中常常会遇到各种各样的问题,难免烦心不已。在这样的背景下,蓝房网全新开辟了蓝房法律专栏,特邀北京盈科(厦门)律师事务所合伙人律师许东,以真实事件为例,全方位解读房产纠纷中的法律问题。每周将推出一篇独家解读,现推出第75期《一屋二主?产权调换权益高于购买权益!》。

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注:图片来源网络

【导语】

房屋拆迁是城镇化建设过程中的重要环节,与国家社会经济的发展有着密切的关系。房屋是一个家庭的重要资产,其作为不动产,价值较大,并且又是人类生存和发展必不可少的物质资料。因此,房屋拆迁也涉及广大人民群众切身的根本利益。根据最高人民法院相关司法解释,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,采取产权调换方式的被拆迁人,可请求优先取得补偿安置房屋。

【基本案情】

2013年卢某以自建房的形式拆迁某街道的平房,并建造商业楼房。

2013年8月13日卢某与乔某订立《房屋调换补偿协议书》,双方约定卢某拆迁乔某位于某街道4组62号的四间街面商品房、五间小房及院落。总面积240平米置换了街面楼房进里宽5米、进里长15米的上下二层门面(使用面积不低于159平米)。若不足平米数,必须按街面楼房价格赔偿(每平米4000元)。协议书第四条中约定置换后的街面楼房为原地,必须保证楼房质量。双方约定的置换房屋交付时间是2014年10月1日,如卢某不按期交付房屋就承担每年3万元的赔偿。除了房屋补偿外,双方约定由卢某给付乔某12万元的金钱补偿,于2014年10月1日付清,如不按期履行按月息1.5分计算利息。除此之外双方在协议中对交房标准、办理房屋所有权证过程中的费用承担、乔某违约责任等方面进行了约定。

原平房拆迁完后,卢某所建一排共13间(二层)楼房于2014年10月21日竣工。乔某原平房的位置应在该街面楼房从东往西方向数大约是第3、5、6、7间的位置。但卢某将乔某原来平房原地位置的第3、5、6、7间房屋交付给了他人,给乔某分配从西往东数第4间,因此,乔某要求按照双方约定的协议在乔某原来平房的位置上予以分配,故双方发生争执,乔某诉到法院要求:1、判令卢某按照协议约定交付原地面积不少于159平米的街面楼(如不足159平方米部分按照约定承担每平方米4000元的差价补偿);2、判令卢某承担每年3万元的迟延交房违约金,直至交付房为止;3、判令卢某给乔某办理房屋产权证;4、判令卢某交付应付的房款12万元及月1.5%的违约利息,直至还清为止;5、本案诉讼费由卢某承担。

一审法院经开庭审理作出判决,支持了乔某的全部诉讼。宣判后,卢某不服判决结果,向二审法院提起上诉。二审法院认为一审判决认定事实清楚,适用法律正确。判决驳回上诉,维持原判。

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注:图片来源网络

【律师讲解】

卢某将包括乔某在内的四户人家平房及院落以及上述平房之间的部分空地进行拆迁改造,并在当地建设部门办理了以其个人为建设单位的建设工程施工许可证,并办理了建设工程竣工验收备案手续。同时,卢某与乔某之间签订的协议名称为《房屋调换补偿协议书》,协议内容对卢某拆迁乔某平房及院落后对乔某如何进行拆迁安置补偿进行了约定,且卢某将案涉工程建成之后,也以其个人名义对外出售部分街面楼。因此,卢某与乔某之间形成了房屋拆迁安置补偿法律关系,而非委托自建法律关系。协议双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。乔某、卢某于2013年8月30日签订的《房屋调换补偿协议书》是双方当事人真实意思表示,双方应当按照协议内容履行。该楼房已具备交付条件,但因为卢某未按协议中约定向乔某交付原地所建楼房,导致乔某至今未能按期使用所置换的楼房。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定:“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。”因此,乔某有权要求卢某交付原地所建的不低于159平米街面楼房。关于乔某、卢某双方在协议中约定的卢某支付乔某房款12万元、同时约定了交付楼房的时间及办理房产证等相关事宜,以及卢某按期履行不了协议内容应承担的违约责任等约定明确,卢某应根据协议书的内容履行义务并承担违约责任。

 

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[编辑:陆锦萍]

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