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解读2018楼市特征:“稳”是厦门楼市的第三个关键词

要闻 | 来源:海峡导报2019-01-17 09:06:51 0条评论
[导读]业内资深人士预测,目前回暖的趋势,应该会保持一个比较长的时间,直至迎来真正的回暖。

2018年的厦门楼市,给了政府、房企、购房者太多的想象与思考,尤其是“万科·白鹭郡大降价”被曝光后,引起广泛关注,随之引来了厦门住宅价格、成交量“腰斩”的热烈讨论。然后,时至今日,厦门住宅成交量反而在2018年12月和2019年1月出现大幅上涨,回暖现象明显。

其实,纵观2018年,厦门楼市呈现多个回暖迹象:政策上,厦门降低人才标准及入户门槛,多家银行下调房贷利率等;战略上,房企既积极降价促销,又积极联合拿地开发。甚至大胆进行发行中期票据和超短期融资券等融资行为。

业内资深人士预测,目前回暖的趋势,应该会保持一个比较长的时间,直至迎来真正的回暖。

“三稳”多城市将松绑调控政策

2018年,楼市热度显著降温,这体现了持续深入的调控政策逐步收到了稳定市场和稳定预期的效果。我们可以看到,2018年的楼市政策是由紧到松,以“稳”当头。

首先,国家在3个阶段对楼市进行定调,在2018年3月“两会”上,中央政府重申“房住不炒”,到7月底,国家政治局会议传递出“坚决遏制房价上涨”的声音,在8月份的时候,住建部提出“稳地价、稳房价、稳预期”的要求,特别是2018年底中央经济工作会议在继续坚持“房住不炒”的定位基础上,提出因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任的基调。

于是,各个城市的政策出现了阶段性的变化。前三季度,各个城市坚持调控目标不动摇、力度不放松,涉及“四限”政策持续高压,整治市场秩序,上调房贷利率等。到了四季度,各个城市根据“因城施策”基调,纷纷松绑了限购或者限售、限价政策。其中,最为明确的是山东菏泽市,明确提出取消限售条件,这被理解成为“打响楼市松绑令的第一枪”。

紧接着不少城市纷纷放宽购房限制,甚至下调房贷利率。2018年12月底,广州市出台最新规定,可异地提取公积金进行购房;几乎与此同时,佛山市取消了购房最低准入条件。2019年1月3日,青岛市国土资源和房屋管理局高新区分局发布通知,暂停“摇号售房”规则。1月10日,珠海市提出,将加快完善覆盖在珠海发展港澳人员的公共就业服务体系,探索放宽澳门居民在购房等方面的限制。此外,还有佛山、武汉、南宁等部分城市局部放松限价,北京、上海、厦门等多城市下调房贷利率上浮比例,西安、厦门等地还降低人才标准、降低入户门槛等。

房地产市场的稳定关系到国家经济的稳定,预计短期内楼市调控恐难松动。但是,各个城市将进一步贯彻执行因城施策、分类指导,调控将由稳房价,向稳地价及稳预期转移,维持房地产市场稳定的调控方向不会动摇。种种迹象可以看出,本轮调控政策预期将出现转变,更多城市或将跟进松绑调控政策。预计厦门未来在“房住不炒”、因城施策的政策主基调下,对楼市“四限”政策或将有放松迹象。

平稳近2个月一二手房成交回升

据厦门网上房地产数据统计,2018年12月份厦门一手商品住宅成交823套,日均成交约27套,一手商品住宅成交总套数环比上月上涨了53.7%;本月住宅总签约面积约为113539平方米,环比上月上涨了65.51%。其中,岛内一手住宅成交105套,环比上涨41.89%,签约面积约26558平方米,占全市住宅总成交面积的12.76%,岛外住宅成交718套,环比上涨95.11%,签约面积86981万平方米,占全市住宅成交的87.24%。

二手房市场作为楼市的晴雨表,是衡量楼市冷暖的重要指标,基本可以反映房地产市场的情况。据官方统计显示,2018年12月厦门全市二手房(含居住、非居住)成交量2840套,其中住宅成交量2226套,日均成交约92套。二手房成交总面积为292443平方米,其中住宅成交面积215937平方米。与11月相比,成交套数和面积均上涨,其中,二手房成交量环比上涨26.79%;二手房成交面积环比上涨32.70%;二手房住宅套数环比上涨25.06%;二手房住宅面积环比上涨24.42%。

从以上数据可以看出,2018年12月,在菏泽、珠海、青岛、佛山等地松动房地产调控政策的影响下,厦门楼市立即迎来回温现象,一手房表现不俗,环比翻番,成交数据领跑前11个月,二手房回温迹象更是较为明显,这在2019年1月份也得到了印证。

据厦门网上房地产数据统计,截至1月11日,也就是2周时间,2019年厦门二手住宅成交量已破千套,已达1136套。其中,1月7日-13日,厦门二手房网签累计970套,其中二手住宅成交806套,日均成交115套,二手房成交面积87637㎡,其中,住宅成交面积为76614㎡,这刷新了自2018年以来的周成交量新高。对比上一周,二手房成交量环比上涨101.66%,二手房成交面积环比上涨86.24%;二手房住宅套数环比上涨105.09%,二手房住宅面积环比上涨115.49%。

求稳营销融资拿地战略性放缓

2018年,楼市调控持续,为防范市场风险,应对市场变局,大部分规模房地产企业在短期内都调整了总体战略方向,以谨慎投资、加紧去化为主基调,在放缓拿地、联合拿地、降价销售等方面体现无遗。

2018年9月28日,万科在秋季例会上打出“活下去”的标语,让不少业内人士感叹房地产行业“入冬”似乎将要来临。于是,在这样年末业绩压力下,大多房企以加紧项目去化保证资金周转为主,包括恒大、万科、保利、世茂、泰禾、融创、金茂在内的部分房企纷纷加大营销力度,进行一系列全国范围的促销。在厦门,尤以万科白鹭郡降价最“凶”,一套别墅从400多万元直降到200多万元,扣除“减配”部分,每套至少降了50多万元。随后,融创·东南府、金茂悦纷纷以低于楼面价进行销售。其他房企以9折、8.5折不同幅度跟随降价销售。

龙头房企高喊“活下去”的口号言犹在耳,君不见房企们融资已然出现回暖迹象。在2018年前三季度,房企要想融资是有一定难度的,就在10月份,包括北京鸿坤伟业房地产、合生创展等多家房企的融资计划被叫停。在11月,房企融资获批已容易多了,其中,保利地产、万科、建发股份等房企发行的中期票据、超短期融资券均获批。截至2018年11月28日,据中原地产研究中心统计,全国多家房地产公司密集获准发行大额融资,合计数额已经超过1000亿元。虽然这时候的融资成本处于高位,但并未大幅度上涨,特别是龙头房企所发行的公司债融资成本基本在5%左右,相对社会其他资金成本还是比较平稳的,对于融资企业来说,资金压力明显得到缓解。其实,这么多房企在这时候频繁获得融资,实际上是缘于银行近期审批趋于宽松的缘故,这就说明房企融资难度在降低。

2018年,不同规模、不同类型房企的拿地投资战略出现分化,虽然包括华润、绿地等部分央企、国企土地投资未见明显放缓,但包括碧桂园、恒大、中海、保利、融创在内的部分TOP10房企投资节奏明显表现出了放缓的趋势,因此从整体上来说,大部分房企的投资力度是趋缓的。特别是从下半年以来,土地市场“降温转冷”,融资渠道不断收紧,使碧桂园拿地非常审慎,万科拿地相对谨慎,恒大放缓拿地节奏,中海保持高度谨慎态度,旭日放慢拿地节奏,而融创则严控拿地节奏和支出。

在厦门几场土拍中,一些规模房企则联合起来拿地,如国贸、华润、金地竞得翔安区X2018P03地块,保利、世茂、联发、中骏联合开发海沧的中央公园,建发与武地联合开发集美央著,龙湖联合北方泓泰、首开开发翔安的时代上城,万科联合世茂、禹洲开发同安五显镇T2017P01地块等。这在2017年以前是鲜见规模房企联合拿地开发的,可见,规模房企在厦门的投资力度明显放缓。

对于2019年,我们预计房企竞争将回归产品竞争的品质。同时,市场调整期下房企通过提升自身的投资、融资能力,为未来进入新周期后的潜在增长打下基础。

业内观点

王崎:厦门已挺过最低迷期,2019年楼市将迎来真正回暖“2018年,厦门楼市单价跌幅在30%左右,无论是一手房还是二手房,其成交量都是近5年来最低的一年,目前来看,厦门楼市基本上已经挺过最低迷的阶段,无论是政策面还是市场面,2019年都将有望率先回升。”厦门市房地产中介行业协会副会长、均和土地评估董事长王崎告诉导报记者。

王崎还表示,2018年底至目前,厦门一二手房“量价”都有一定回升,这说明市场已经在回暖。但就目前的成交量来说,市场还没有强烈的回暖,只是局部的二手房有所回暖而已。

他分析说,二手房回暖的原因主要是2018年的市场太差,当真正有需求的人觉得房价已符合跌到底部的预期,便开始入手买房,而目前投资者由于资金、房产被套牢,进一步买入做投资的概率相当小。他预测,目前回暖的趋势,应该会保持一个比较长的时间。

针对2019年的厦门楼市走势,王崎指出,在“房住不炒”“因城施策”主基调不变的情况下,政府相关部门将密切关注房地产领域包括销售量、投资量、价格等下行所带来的压力,进而出现放松楼市调控政策内容来提振市场,包括普通住房标准、二套房贷认定、限价、限售、限购、公积金政策等方面。届时,厦门楼市将迎来真正的回暖。

 

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[编辑:陆锦萍]