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蓝房特约|确认过样房,拿到手却非理想中的房!

要闻 | 来源:蓝房网2019-02-28 08:59:40 0条评论
[导读]开发商为了吸引更多的购房人会推出一些样板房以供参考,而买房人也通常都会因为精美的样板房选择购买房屋。

内容编者按:合同陷阱、问题房源、过户纠纷……购房者在买房过程中常常会遇到各种各样的问题,难免烦心不已。在这样的背景下,蓝房网全新开辟了蓝房法律专栏,特邀北京盈科(厦门)律师事务所合伙人律师许东,以真实事件为例,全方位解读房产纠纷中的法律问题。每周将推出一篇独家解读,现推出第77期《确认过样房,拿到手却非理想中的房!》。

【导语】

一般情况下,开发商为了吸引更多的购房人会推出一些样板房以供参考,而买房人也通常都会因为精美的样板房选择购买房屋。但不少买房人直到交房时发现,其购买的房屋和“美轮美奂”的样板房根本“货不对板”,此时买房人才恍悟上当受骗了。本案中,买房人施某正是如此,即使提前确认过样板房,奈何最终拿到手却不是理想中的那套房。最终,施某通过向法院起诉开发商,追究了开发商的违约责任,弥补损失。

【案例简介】

施某看到开发商在宣传海报、网络媒体上“3米9创意层高,买一层用两层,得房率高达150%-160%,空间加倍,收益翻倍”对案涉房屋的宣传,来到开发商的售楼部,表明开发商的宣传很符合自己的购房要求,但还是要先看一下样板房,才能做最后的决定。随后,销售部的人带施某来到精装样板房。施某看到样板房以商住模式装修,上下分割两层,下层除了办公区域,同时设有会客区、厨房、卫生间,当即表示自己要购买。

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图片来源于网络

2016年4月2日,施某与开发商签订《商品房买卖合同》一份,约定:施某向开发商购买案涉房屋,总房价为672708元,出卖人应在2017年6月30日前,应将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。上述合同签订后,施某依约向开发商支付了购房款,

2017年7月26日,开发商向施某发出交房通知书,要求其在7月30日之前到开发商的项目物业服务中心办理收房及费用结算手续。

2017年7月底至8月初期间,案涉房屋所在的3号楼业主陆续到现场验房,发现3号楼所出售的商品房普遍存在如下问题:室内仍然在施工,主要涉及的施工项目是烟道、排水管道及洗漱区域的改造。因安装烟道、排水管道的需要,屋内开有多个管道孔。另外室内消防管道下悬近70公分。

2017年8月5日,施某向开发商发出《解除合同通知书》,其认为开发商直至2017年8月5日仍未向其交付符合法定及合同约定以及该公司宣传册一致的房屋,其行为已经构成违约,故依法行使解除权。

2018年8月22日,业主们再次来到现场,发现案涉项目的3号楼1楼至4楼为商业区,5层及以上为办公楼,从1楼没有直达5楼办公楼的电梯。通往办公楼的途径需在1楼乘坐电梯至5楼的平台,穿过平台至办公楼的电梯间;3号楼整体做了给、排水和排烟的改造,所勘测的20至23层房屋内该项改造仍在进行中;室内施工所需用电由楼层电箱取得,室内未设置取电设施如插座、开关等和电源;消防管道仍然下悬近70公分。

随后,施某将开发商诉至法院。该案经一审、二审法院审理,最终判令驳回施某要求解除《商品房买卖合同》、返还购房款及利息的主张,但开发商需按总房价的6%赔偿施某损失,并向施某支付28天的逾期交房违约金。

【律师讲解】

本案中,虽开发商存在违约行为,但其违约行为既未达到合同约定的解除条件,也未达到交付的房屋致使施某不能实现其合同目的法定解除条件。同时,案涉房屋也不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条关于解除房屋买卖合同的规定,即“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格。”故一审、二审法院均认为施某与开发商签订的《商品房买卖合同》的解除条件并未成就,对其解除合同、返还购房款及利息的主张不予支持。不过,开发商作为专业的房地产企业,其在与购房人订合同及履行合同过程中,更应恪守诚实信用原则,全面积极履行合同。本案中,施某作为普通购房者,且并非专业人士,相对于作为出卖方的开发商而言,其在一般情况下对商品房相关资料的掌握处于弱势地位,在购买商品房时并不能详尽的了解所购商品房的相关规划设计及施工、竣工图纸等资料的,对于商品房内设的确认只能依赖于样板房和合同的约定。开发商未能遵循诚实信用原则,秉持诚实,恪守承诺,致使涉案房屋出现合同约定的建筑层数与实际不符,以及下悬消防管道长度明显超出正常长度、从首层没有直达至办公区的电梯、屋内缺少取电设施等问题,这些问题也直接造成施某使用房屋的基本需求、便利性、舒适度及有效利用性受到影响。因此,开发商应当对施某承担相应的违约责任并赔偿损失。

本文作者:许东——律师 北京盈科(厦门)律师事务所律师

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[编辑:李晶]

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