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515757元购房遇逾期交房 出售方却提出违约金过高?

——浅淡《福建省房屋消费者权益保护条例》的适用

要闻 | 来源:蓝房网2019-03-22 10:04:19 0条评论
[导读]合同签订后林先生按约定支付给莆田某房地产开发公司全部购房款515757元。但直到2014年4月23日,林先生才收到莆田某房地产开发公司邮寄的交房通知。

内容编者按:合同陷阱、问题房源、过户纠纷……购房者在买房过程中常常会遇到各种各样的问题,难免烦心不已。在这样的背景下,蓝房网全新开辟了蓝房法律专栏,特邀北京盈科(厦门)律师事务所合伙人律师许东,以真实事件为例,全方位解读房产纠纷中的法律问题。每周将推出一篇独家解读,现推出第79期《逾期交房,出售方却提出违约金过高?》。

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【基本案情】

2011年8月份,在莆田工作的林先生看中了市区一套面积104平的商品住宅。由于购房心切,8月12日,林先生便与莆田当地某房地产公司签订了《商品房买卖合同》,购买了自己所相中的房屋。该合同第八条约定了交房日期为2013年4月30日前。合同第九条约定:出卖方逾期超过90日后,出卖人需按日向买受人支付已付款万分之五的违约金。

合同签订后林先生按约定支付给莆田某房地产开发公司全部购房款515757元。但直到2014年4月23日,林先生才收到莆田某房地产开发公司邮寄的交房通知。

迟延了一年才交房的行为,让林先生等购房人愤慨不已。若按合同约定,林先生等业主早已住上心怡的房屋。于是,林先生愤而将莆田某房地产开发公司诉至法院,要求支付2013年4月30日至2015年2月6日(办理房屋交接日)的逾期交房违约金。

一审审理后一审法院认为,林先生已付清购房款,而莆田某房地产开发公司没有按合同约定的期限交房,莆田某房地产开发公司已构成违约,应承担违约责任。根据合同第九条规定,应当按日向林先生支付已付款万分之五的违约金。莆田某房地产开发公司逾期357天向林先生交房,应支付给林先生逾期交房的违约金92062.62元。一审法院于2014年10月22日作出判决:判决莆田某房地产开发公司应于判决生效之日起十日内支付给林先生逾期交房的违约金92062.62元;2.驳回林先生的其他诉讼请求。

林先生与莆田某房地产开发公司均不服,提出上诉。

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莆田市中级人民法院对一审查明的事实予以确认。但查明,根据仙游县人民政府2010年发布的《关于公布仙游县房屋租赁月租金最低指导价格的通知》规定,涉案商品房所在地段的最低月租金标准为每平方米5元。

二审认为,虽合同约定“逾期超过90日后,按日支付已付款万分之五的违约金”,但莆田某房地产开发公司逾期交房给林先生造成的损失,只是该地段同类房屋的租金损失。参照当地的租金标准,涉案商品房所在地段的最低月租金为521.55元。合同约定的违约金是该租金的十倍多,莆田某房地产开发公司请求调低应予准许。于是改判莆田某房地产开发公司按每月678.02元计算的标准向林先生支付违约金。

二审判决后,林先生不服向福建省高院提起了再审。

省高院认为根据《福建省房屋消费者权益保护条例》第十二条规定:“经营者未能按照约定期限提供房屋的,消费者可以要求经营者限期履行约定,并按约定支付违约金;未约定违约金的,自逾期之日起按预付款的日万分之三至万分之五计付违约金。

省高院认为,本案约定的逾期交房违约金标准尚未“过分高于造成的损失”,不应调低。于是判决撤销莆田市中级人民法院二审民事判决;维持仙游县人民法院的一审判决。

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【律师讲解】

《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定:“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定:当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。

当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定:“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”《福建省房屋消费者权益保护条例》第十二条规定:“消费者以预付款方式购买房屋,或者与经营者调换房屋产权的,经营者未能按照约定期限提供房屋的,消费者可以要求经营者限期履行约定,并按约定支付违约金;未约定违约金的,自逾期之日起按预付款的日万分之三至万分之五计付违约金。损失的范围,应当包括逾期期间的租金损失和已付购房款按贷款利率计算的利息,二审判决仅将租金作为损失计算不当。

一方面,商品房的主要属性是居住使用,逾期交房使买受人的居住使用利益受损,买受人被逾期交房后的损失必须包括该房屋的租金损失。另一方面,开发商逾期交房时,买受人已支付的购房款就相当于为开发商提供了逾期期间的贷款,买受人可以主张已付款在该期间的利息损失。

而且,根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定,在出卖人逾期办证情形,可按逾期贷款利息标准计算损失,那么,确定逾期交房损失时也应结合上述逾期办证违约责任的规定,将买受人已支付款项的利息一并计入。第二,对于约定违约金标准是否“过分高于造成的损失”,应当由主张过分高的一方对过分高的事实进行举证,但莆田某房地产开发公司未完成这一举证责任。

就商品房买受人的租金损失一项而言,本案迟延交房时间为2013年至2014年,莆田某房地产开发公司仅提供了仙游县2010年的房屋租金最低指导价标准。该指导价不足以证明违约时当地的房屋租赁市场行情,不能作为认定违约时的房屋租金损失之依据。再加上利息损失一项,莆田某房地产开发公司显然未证明约定的违约金“过分高于造成的损失”之事实。第三,对比本案《商品房买卖合同》约定的开发商逾期交房、逾期办证和买受人逾期付款三种违约金标准可见,开发商的逾期交房违约责任轻于买受人的逾期付款违约责任,重于开发商的逾期办证违约责任。上述标准符合《福建省房屋消费者权益保护条例》第十二条之规定,对双方亦公平合理。本案适用《福建省房屋消费者权益保护条例》作出违约金高低的判断合法合理,该裁判具有典型意义。

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许东——律师 北京盈科(厦门)律师事务所律师

 

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[编辑:陆锦萍]

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