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蓝房特约|购房者遇到以下这些问题,该怎么办?

要闻 | 来源:蓝房网2019-04-08 10:53:43 0条评论
[导读]内容编者按:合同陷阱、问题房源、过户纠纷……购房者在买房过程中常常会遇到各种各样的问题,难免烦心不已。

内容编者按:合同陷阱、问题房源、过户纠纷……购房者在买房过程中常常会遇到各种各样的问题,难免烦心不已。在这样的背景下,蓝房网全新开辟了蓝房法律专栏,特邀北京盈科(厦门)律师事务所合伙人律师许东,以真实事件为例,全方位解读房产纠纷中的法律问题。每周将推出一篇独家解读,现推出第80期《租金贷套路多,你还敢租吗?》。

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纠纷一,房屋质量有问题、装修质量不合格。

答:1、交房时若发现房屋质量、装修质量不合格应及时采取拍照、录像等方式固定房屋的现状,必要的可以委托(或通过消协委托)专业的第三方检验检测机构对房屋质量、装修质量、装修的实际价值进行检测、评估。并且书面向开发商提出所发现的质量问题,并有权拒绝在整改完成前交房并可要求承担因此产生的逾期交房违约责任及赔偿损失。若房屋质量问题严重以致影响正常居住使用的、或经维修仍无法正常使用的,购房人有权提出退房。

2、在交房后居住过程中发现房屋存在质量或装修质量问题,则购房人有权要求开发商在保修期内承担保修责任;若开发商迟迟不愿进行维修的,购房人可以自行维修并保留相关维修凭证,就维修费用要求开发商承担。

3、在超过保修期后发现房屋质量问题的,若房屋质量问题是由于公共部分的质量问题产生的(如伸缩缝漏水导致墙体漏水、整体建筑质量导致墙面开裂等),则可以要求使用公共维修基金对建筑的公共部分及由此产生的室内部分的损坏进行维修。

纠纷二,开发商擅自更改规划,实际交房与效果图出入较大。

答:根据《商品房销售管理办法》第二十四条相关规定,开发商擅自变更规划、设计的,或者经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,必须经过购房人同意。否则,开发商构成违约,购房人有权退房。

纠纷三,口头承诺不兑现:开发商承诺买房就送车位、免物业费等。

答:首先需要将开发商的口头承诺作证据固定(如录音、邮件、微信、短信等方式询问确认),最好能够以书面的形式作出确认。若无法证明口头承诺确实存在,则对购房人主张开发商违反口头承诺是十分不利的。若能够证明口头协议的存在及其具体内容,则开发商未兑现承诺的,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷适用法律若干问题的解释》规定属于违约行为,购房人有权要求开发商承担违约责任。

纠纷四,商住房变商业办公房。

答:开发商销售房屋的性质首先应当从合同中约定的房屋性质来看。合同约定房屋性质的住宅,但是产权证办理出来后体现房屋的性质是商业性质或办公性质的,则可认定开发商存在根本违约。购房人有权要求退房并要求开发商承担违约责任。此外,要说明的一点是,商业或办公性质房屋的开发商在前期往往会以偷换概念的方式进行宣传,将所售房屋也称为公寓,以此和住宅概念相模糊。因此,购房人不要因开发商前期宣传为公寓并且具有使用功能就认为是住宅,而忽略了开发商在合同中载明的房屋性质。

问:很多人在维权时会选择拉横幅闹事,这能解决问题么?

答:我们有时候也会接到当事人的电话询问:家人因为拉横幅被抓了怎么办?能不能请律师把他弄出来?仔细询问后,很多都是由于房产维权产生的纠纷,有的是业主聚集多人去政府、信访部门门口拉横幅,有的是组织多人到开发商售楼处门口拉横幅等方式维权,结果被行政拘留,更严重的甚至被刑事拘留了。很多人认为,拉横幅维权和信访都是公民的权利,没有什么不妥的,想着人多力量大,只有通过这样的方式才能引起重视,从而帮自己解决问题,但结果往往事与愿违。根据《信访条例》,多人采用走访形式提出共同的信访事项的,应当推选代表,代表人数不得超过5人。另外,根据《治安管理处罚法》,不得聚众围堵行政机关办公场所、扰乱公共秩序,否则会被罚款或行政拘留。情节严重,构成犯罪的,还将面临刑事处罚。因此,不管购房过程中出现了什么样的纠纷,不管矛盾有多深,不能盲目维权,更不要受人煽动以身试法;而是要根据《信访条例》、《集会游行示威法》等的相关规定,在不违反法律、行政法规的前提下,正确合理地维权。

本文作者:许东——律师 北京盈科(厦门)律师事务所律师

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[编辑:陈屿海]

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