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蓝房特约丨拒作“梁下君子” 开发商建造亦担责!

要闻 | 来源:蓝房网2019-06-22 06:56:46 0条评论
[导读]若开发商交付的房屋不符合商品房预售合同中的约定,根据合同法第一百零七条之规定,应由开发商向业主承担违约责任。

内容编者按:合同陷阱、问题房源、过户纠纷……购房者在买房过程中常常会遇到各种各样的问题,难免烦心不已。在这样的背景下,蓝房网全新开辟了蓝房法律专栏,特邀北京盈科(厦门)律师事务所合伙人律师许东,以真实事件为例,全方位解读房产纠纷中的法律问题。每周将推出一篇独家解读,现推出第83期《拒作“梁下君子”,开发商建造虽合规范亦担责!》。

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注:(图片来源于网络,版权归作者所有)

【导语】

若开发商交付的房屋不符合商品房预售合同中的约定,根据合同法第一百零七条之规定,应由开发商向业主承担违约责任。即使交付房屋改变的建筑事项,已经过行政机关审批或是符合建筑规范,亦不能成为开发商未违约或者免除违约责任的理由。

【案例简介】

2003年8月17日,原告黄某与被告美晟房产公司签订《商品房买卖合同》,约定黄某购买美晟房产公司预售的某小区E-7幢2单元502号商品房。

2004年8月16日,美晟房产公司给黄某发出《入住通知书》,黄某亦办理入住手续,并按约定支付所购房屋价款。同月,黄某却发现购买的房屋窗外有钢梁,严重影响其视觉感受,随即向美晟房产公司发函反映该事,但一直未被妥善解决。

庭审中查明事实如下:2003年6月30日,北京市建筑设计研究院审查批准的被告美晟房产公司施工图中,诉争房屋外设计有装饰钢梁。但是在美晟房产公司为预售房屋而展示的沙盘图上,展示的诉争房屋外并无装饰钢梁。双方当事人签订的《商品房买卖合同》中,对客厅外存在钢梁一事也未载明。现诉争房屋经验收合格,竣工图也经政府有关部门审核批准。

一审法院认为,原告黄某与被告美晟房产公司签订的《商品房买卖合同》,是双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律法规,应当确认合法有效。美晟房产公司为预售房屋展示的沙盘图,只能反映整个小区外部的总体概况,不能反映建筑设施的各个细节。因此,预售房屋外墙及室内装修的标准,应以经政府有关部门审核批准的施工图、竣工图以及《商品房买卖合同》中的约定为准。经政府有关部门审核批准的竣工图表明,诉争房屋的设计不违反法律法规的强制性规定,且建造符合相应建筑规范。在交接房屋时,黄某未提出异议,并实际办理了入住手续,现以窗外钢梁侵犯其人身、财产安全和隐私权,造成视觉和心理障碍为由,诉请美晟房产公司拆除该钢梁,因无合同依据及损害后果,不予支持。

据此,一审法院判决驳回原告黄某的诉讼请求。黄某不服一审判决,提起上诉。

二审法院认为本案是商品房预售合同纠纷,双方当事人签订的《商品房买卖合同》合法有效。依《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定,在美晟房产公司与黄某签订的合同中,没有约定预售的房屋外有装饰钢梁;在美晟房产公司给黄某展示的沙盘上,房屋模型外也没有装饰钢梁;而美晟房产公司交付给黄某的房屋,窗外却有装饰钢梁遮挡。美晟房产公司履行合同义务不符合约定,依法应承担违约责任。至于安装钢梁是否经过行政审批与是否符合建筑规范,属另一法律关系,不能成为美晟房产公司不构成违约或者免除违约责任的理由。

综上所述,一审判决认定事实不清,导致判决结果失当,应当纠正。据此,二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项规定,判决如下:一、撤销一审民事判决;二、本判决生效后10日内,被上诉人美晟房产公司将上诉人黄某所购房屋窗外的装饰钢梁横梁上移55厘米并重新焊接。

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注:(图片来源于网络,版权归作者所有)

【律师讲解】

《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定:"当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。"依据上述规定,房产公司最后交付的房屋应与购房合同、对外展示的房屋模型一致,若出现不一致,即使经过行政审批,抑或是符合建筑规范,仍应对购房者承担违约责任。因为是否经过行政审批与是否符合建筑规范,属于行政法律关系,不影响房产公司因自身违约行为而对购房者承担违约责任。

结合本案事实,美晟房产公司向购房者黄某展示的房屋模型外没有装饰钢梁,及双方签订的合同中亦未约定,但交付的房屋窗外却存在着装饰钢梁,对黄某居住利用房屋产生不利影响,造成视觉及心理障碍,系违约行为,应承担相应法律责任。

律师建议,购房者可在合同中明确约定非经购房者同意,交付的房屋不可任意增加建筑、构造,否则即使经过行政审批或符合建筑规范,仍应承担违约责任。合同明确约定违约责任的适用情形,方便日后双方因交付的房屋不符合约定而产生争议时,可按照合同约定来协商划定违约责任。

本文作者:许东——律师 北京盈科(厦门)律师事务所律师

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[编辑:陆锦萍]

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