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蓝房特约丨签订意向书却未通知认购?

要闻 | 来源:蓝房网2019-07-03 16:39:09 0条评论
[导读]预约合同,一般指双方当事人为将来订立确定性本合同而达成的合意。预约合同生效后,双方当事人均应当按照约定履行自己的义务。

内容编者按:合同陷阱、问题房源、过户纠纷……购房者在买房过程中常常会遇到各种各样的问题,难免烦心不已。在这样的背景下,蓝房网全新开辟了蓝房法律专栏,特邀北京盈科(厦门)律师事务所合伙人律师许东,以真实事件为例,全方位解读房产纠纷中的法律问题。每周将推出一篇独家解读,现推出第84期《签订意向书却未通知认购?开发商“食言而赔”!》。

【导语】

预约合同,一般指双方当事人为将来订立确定性本合同而达成的合意。预约合同生效后,双方当事人均应当按照约定履行自己的义务。一方当事人未尽义务导致本合同的谈判、磋商不能进行,构成违约的,应当承担相应的违约责任。

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注:(图片来源于网络,版权归作者所有)

【案例简介】

2002年7月12日,原告仲某与被告金轩大邸公司签订《金轩大邸商铺认购意向书》,约定原告向被告支付购房意向金2000元后,即取得小区商铺优先认购权,被告须在小区正式认购时优先通知原告选择认购中意商铺。双方签订的意向书对楼号、房型虽未作具体明确约定,但约定预购面积为150平方米,并明确小区商铺的均价为每平方米7000元(可能有1500元的浮动)。如原告未在约定期限内认购,则视同放弃优先认购权,已支付的购房意向金将无息退还,但如原告按约前来认购,则购房意向金自行转为认购金的一部分。签订后原告已向被告实际支付了2000元意向金。

被告于2002年11月4日取得房屋拆迁许可证,2003年5月29日取得建设工程规划许可证,2003年6月30日取得预售许可证,届时被告已具备销售房屋的资格,但被告在销售涉案商铺时却违反约定未通知原告前来认购。

原告于2006年初至售楼处与被告交涉,要求被告按意向书签订正式买卖合同,以维护自身权益。被告却反悔称商铺价格飞涨,对原约定价格不予认可,并称意向书涉及的商铺已全部销售一空,无法履行合同,原告所交2000元意向金可全数退还。被告的行为严重侵害了原告的购房利益,双方因此发生争议,原告遂诉至法院。

经庭审查明相关事实,一审法院认定涉案意向书的法律性质问题如下,原告仲某与被告金轩大邸公司签订《金轩大邸商铺认购意向书》中,虽对意欲交易的商铺的楼号、房型、价格未作明确约定,但其主要内容系对将来进行房屋买卖的预先约定,主要预约事项内容是完整的,而商铺的楼号、房型、价格等内容均可由双方最终签订正式商品房预售合同时予以确认。因此,涉案意向书不是通常意义的“意向书”,而具有预约合同的性质。

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注:(图片来源于网络,版权归作者所有)

关于涉案意向书是否有效的问题。根据本案事实,涉案意向书是在原、被告双方均对被告能够合法取得相关许可证书有合理的预期的情形下,对原、被告将来签订房屋预售合同的预先约定,涉案意向书并非预售合同,法律对商品房预售合同的强制性规定并不适用于预约合同。即使金轩大邸公司出于种种原因最终没有取得相关许可,也不因此导致对预约合同本身效力的否定。此外,本案的事实是被告最终取得了相关开发及销售房产的许可,也进行了对涉案商铺的实际销售,因此,被告以其未取得取得预售许可证之前与原告签订的意向书无效的抗辩理由没有事实根据和法律依据,不能成立,应认定原告与被告签订的涉案意向书合法有效。

被告金轩大邸公司没有按照涉案意向书的约定,在正式出售房屋时通知原告仲某前来认购,造成双方无法进一步磋商签订正式商品房预售合同,构成违约。由于目前被告已经将商铺全部售出,原、被告双方签订的涉案意向书已无法继续履行,应予解除,被告应承担违反预约合同的违约责任。综上,根据涉案意向书的预约合同性质,结合被告的过错程度、原告履约的支出及其信赖利益的损失等因素,酌定被告赔偿原告损失10000元并返还意向金2000元。

据此,一审法院判决如下:一、解除原告仲某与被告金轩大邸公司签订的《金轩大邸商铺认购意向书》;二、被告返还原告意向金2000元;三、被告赔偿原告经济损失10000元;四、驳回原告的其他诉讼请求。

仲某不服一审判决,向二审法院提起上诉。

二审法院经审理查明,认为涉案意向书是具有法律约束力的预约合同,一审法院关于涉案意向书性质认定是正确的,双方当事人均应依法履行意向书的约定。金轩大邸公司未按约履行其通知义务,并将商铺销售一空,导致涉案意向书中双方约定将来正式签订商铺买卖合同的根本目的无法实现,甚至在争议发生时主张双方签订的意向书无效,其行为违背了民事活动中应遵循的诚实信用原则,应认定为违约。依据合同法第一百零七条及第一百一十三条之规定,金轩大邸公司的违约行为导致守约方仲某丧失了优先认购涉案商铺的机会,使合同的根本目的不能实现,金轩大邸公司也承认双方现已无法按照涉案意向书的约定继续履行。因此,金轩大邸公司应当承担相应的违约责任。

一审法院认为金轩大邸公司违反预约合同约定的义务,应当赔偿上诉人仲某相应的损失,并无不妥,但一审判决确定的10000元赔偿金额,难以补偿守约方的实际损失。为促使民事主体以善意方式履行其民事义务,维护交易的安全和秩序,充分保护守约方的民事权益,在综合考虑上海市近年来房地产市场发展的趋势以及双方当事人实际情况的基础上,酌定金轩大邸公司赔偿仲某150000元。

二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条 之规定,判决如下:一、维持一审法院民事判决第一、二、四项;二、撤销一审法院民事判决第三项;三、金轩大邸公司赔偿仲某人民币150000元。

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注:(图片来源于网络,版权归作者所有)

【律师讲解】

依据《合同法》第六条:“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”、第一百零七条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”,及第一百一十三条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定,签订意向书的双方当事人均应依法履行约定,双方当事人在行使合同权利的同时,亦应以善意的方式履行合同义务,依照诚实信用的原则履行,不得规避合同约定的义务。

结合本案,仲某与金轩大邸公司签订的意向书性质系预约合同,因此双方均应依法履行预约合同的义务,当商铺正式预售时金轩大邸公司应优先同仲某订立正式的商品房预售合同。但金轩大邸公司却违反约定,不仅未及时与仲某磋商及订立本合同,且在未提前通知仲某的情况下,擅自将意向书涉及的商铺全部销售给其他人,致使仲某无法购买到心仪地段的商铺,阻碍了其合同目的的实现,理应对仲某的损承担赔偿责任。

在此,律师建议购房者应在意向书中明确约定,若房产公司未按时与其签订购房合同,则应承担相应的违约责任。且应订立重点条款约定双方签订的意向书性质系预约合同,避免日后双方对意向书的性质产生不必要的分歧。

本文作者:许东——律师 北京盈科(厦门)律师事务所律师

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