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蓝房特约丨卖房人无“证”售房合同有效?

要闻 | 来源:蓝房网2019-07-18 06:41:52 0条评论
[导读]出卖人在未取得商品房预售许可证的情况下,便与购房者签订商品房预售合同,且于起诉前仍未取得商品房预售许可证明的,合同依法应认定为无效。

内容编者按:合同陷阱、问题房源、过户纠纷……购房者在买房过程中常常会遇到各种各样的问题,难免烦心不已。在这样的背景下,蓝房网全新开辟了蓝房法律专栏,特邀北京盈科(厦门)律师事务所合伙人律师许东,以真实事件为例,全方位解读房产纠纷中的法律问题。每周将推出一篇独家解读,现推出第85期《出卖人无"证"售房,合同效力如何?》。

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注:(图片来源于网络,版权归作者所有)

【导语】

根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条即"出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。"之规定,出卖人在未取得商品房预售许可证的情况下,便与购房者签订商品房预售合同,且于起诉前仍未取得商品房预售许可证明的,合同依法应认定为无效。

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【案情简介】

2010年1月15日,周某与紫辰房地产公司签订了15份房屋《内部认购协议》,合同约定周某购买紫辰房地产公司开发的位于某区某路"某物流中心"住宅楼总共15套房屋。周某已依约支付了上述房屋的款项,且紫辰房地产公司已出具相应收据。

紫辰房地产公司于2008年3月14日注册成立,经营范围为房地产开发。紫辰房地产公司在出卖房屋时未办理预售许可证,起诉前亦未取得商品房预售许可证明,至今也未依约向周某交付房屋。周某只好将紫辰房地产公司诉至法院。

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一审法院经审慎查明,认定事实如下。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条即"商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同"的规定,结合周某、紫辰房地产公司双方所签的15份《内部认购协议》具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且紫辰房地产公司已按照《协议》约定收取了全部房款,因此,周某、紫辰房地产公司双方所签订的15份合同的性质应为商品房买卖合同。

本案中紫辰房地产公司作为房地产开发企业,出卖房屋时在未取得《商品房预售许可证》的情况下,与周某签订商品房买卖合同,将房屋卖与周某并收取了全部房款。故根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条即"出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,……。"的规定,可认定周某、紫辰房地产公司所签订的15份《内部认购协议》为无效协议。

另,根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条即"出卖人订立商品房买卖合同时,买受人可以请求返还已付购房款及利息,赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;……。"的规定,紫辰房地产公司在出卖房屋时明知没有取得商品房预售许可证却与周某签订商品房买卖合同,导致合同无效,紫辰房地产公司应当返还周某的购房款5021100元并赔偿周某不超过已付购房款一倍的损失,因利息也是当事人主张的损失,故关于损失该院综合认定为2510550元。

综上,紫辰房地产公司的抗辩理由无事实及法律依据,其抗辩理由不能成立,不予支持。经审判委员会讨论,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条第(一)项及《商品房销售管理办法》第十六条之规定,判决:(一)确认周某与紫辰房地产公司签订的15份《内部认购协议》无效;(二)紫辰房地产公司在判决生效后十日内返还周某已付的购房款5021100元及赔偿周某2510550元损失;(三)驳回周某的其他诉讼请求。

上诉人周某不服一审判决,上诉至二审法院。

经庭审查明相关事实,二审法院与一审法院认定的事实相同,并予以确认。二审法院结合相关事实及法律规定,认定如下。

关于本案所涉15套房屋《内部认购协议》性质、效力及紫辰房地产公司应否承担责任的相关问题。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定,本案所涉15份《内部认购协议》具备商品房买卖合同的主要内容,应认定为商品房买卖合同。因本案双方在签订合同时,尤其是周某提起诉讼时,紫辰房地产公司未取得商品房预售许可证,应依法确认周某与紫辰房地产公司所签的15份《内部认购协议》无效,一审法院认定本案所涉15份《内部认购协议》为商品房买卖合同且无效正确。

关于给付15套房屋及赔偿利息损失依据的问题。周某与紫辰房地产公司所签的15份《内部认购协议》依法确认无效,应依据无效合同的处理原则审理本案。紫辰房地产公司在出售房屋时明知没有取得商品房预售许可而与周某签订商品房买卖合同,应返还周某的购房款及赔偿相应损失。一审法院判决紫辰房地产公司返还周某购房款并赔偿损失2510550元并无不当。

综上,一审判决认定事实清楚,适用法律正确。周某和紫辰房地产公司的上诉理由均缺乏事实依据,二审法院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。本判决为终审判决。

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【律师讲解】

本案中,紫辰房地产公司明知未取得商品房预售许可证明,为谋取利润,仍与周某签订了15套房屋的商品房预售合同,违反了相关法律规定,因而双方签订的15份《内部认购协议》依法应认定为无效合同。紫辰房地产公司的违法行为严重损害了周某的合法利益,应依法返还周某的购房款及赔偿相应损失。

律师建议,购房者在与出卖人签订商品房预售合同时,应持审慎态度,重点查明出卖人是否已取得商品房预售许可证明,避免签订的预售合同被认定为无效。并应在预售合同中明确约定,如因出卖人原因致使合同无法继续履行,则出卖人应承担违约责任及相应的解决方式。

 

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[编辑:陆锦萍]

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