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蓝房特约丨无故延期交房,依约须赔偿

要闻 | 来源:蓝房网2019-08-05 14:09:48 0条评论
[导读]案涉项目于2007年11月8日被政府责令停工。

内容编者按:合同陷阱、问题房源、过户纠纷……购房者在买房过程中常常会遇到各种各样的问题,难免烦心不已。在这样的背景下,蓝房网全新开辟了蓝房法律专栏,特邀北京盈科(厦门)律师事务所合伙人律师许东,以真实事件为例,全方位解读房产纠纷中的法律问题。每周将推出一篇独家解读,现推出第86期《无故延期交房,依约须赔偿》。

【导语】

若买卖双方签订的商品房预售合同中对延期交房情形已作出明确约定,出卖人如遇约定的情况,经查明情况属实的,即可依约延期。但若延期交房的障碍已消除,则出卖人应按延期后的交房日及时交房,否则应承担相应的违约责任。 

【案情简介】

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2007年7月30日,原告张某明与被告豪富华公司签订商品房买卖合同,约定张某明向豪富华公司购买“宏德时代广场”的房屋。签约后,张某明如约支付了购房款。

但建设过程中因土地纠纷,案涉项目于2007年11月8日被政府责令停工,该责令停工行为后已终结执行,然诉争房屋超过了合同约定交付期间迟迟未能竣工验收合格,导致张某明至起诉之日都未能正常使用房屋,张某明因此向法院提起诉讼,要求豪富华公司支付逾期交房违约金。

基于已查明的事实及法律依据,一审法院认定如下:豪富华公司提供的国有土地所有权证等材料,可证明其所开发的房地产项目的手续合法。亦不存在超许可范围开发建设的情况。

合同约定,豪富华公司可据实予以延期交房的有三种情形:一是遭遇不可抗力,且出卖人及时告知买受人的;二是天气异常;三是施工中遇有异常困难或重大技术问题及其它非出卖人所能预测控制的延误。豪富华公司因其建设宏德时代广场的土地涉及纠纷,被政府责令停工。但其所开发的房地产项目的手续合法,被责令停建确属无法预测控制及施工中遇有异常困难的建设障碍,符合合同约定的可以延期交房的第三种情形,豪富华公司可以据实延期交房。 

另,土地纠纷双方已于2008年7月30日达成地界纠纷谅解协议,并报国土资源局备案。国土资源局出具的土地纠纷处理情况说明中也明确责令停工通知书已终结执行。故认定豪富华公司因国土资源局作出责令停止建设行为而导致的建设障碍已于2008年7月30日排除。2007年11月8日豪富华公司被责令停工至双方约定的交房日2008年3月31日期间共144天,从2008年7月30日起延期144天,豪富华公司的交房日期为2008年12月20日。虽继续建设过程中,豪富华公司与部分村民因道路铺设等问题产生纠纷,但石狮市相关主管部门并未就此纠纷再次要求豪富华公司停止建设,不应作为豪富华公司据以延期交房的理由。

根据双方在合同中的约定,如遇“中大暴雨及六级以上台风、停电(以晋江市气象台、供电局提供的资料)造成无法施工”,出卖人可据实予以延期交房。2007年11月8日至2008年3月31日期间已因被责令停工据实延期,该期间发生的异常天气不再重复延期。自合同签订之日2007年7月30日至至2009年3月15日期间,经计算遭遇的恶劣天气天数,可得豪富华公司因天气异常可再延长交房时间至2009年3月16日。

现交房时间已届满,豪富华公司应交付房屋并依约支付自2009年3月16日起的逾期交房违约金。张某明于2013年2月21日起诉,故其请求的2011年2月21日前的逾期交房违约金已超过两年诉讼时效,不予支持。张某明请求的自2011年2月21日起至判决确定的交房之日止的逾期交房违约金,予以支持。故豪富华公司应支付自2011年2月21日起至判决确定的交房之日止期间的违约金。

一审判决:一、豪富华公司应于本判决生效之日起一个月内交付给张某明验收合格的位于宏德时代广场第3幢1层07-1及07-2号、2层07号、3层07号、4层07号、5层07号、6及7层07号房屋;二、豪富华公司应于本判决生效之日起十日内支付给张某明自2011年2月21日起至判决确定的交房之日止每日348元的逾期交房违约金;三、驳回张某明的其他诉讼请求。

宣判后,张某明、豪富华公司均不服,分别向二审法院提起上诉。

经庭审谨慎查明,二审法院认为,上诉人张某明已支付诉争房屋包括首付款在内的大部分购房款,上诉人豪富华公司并未能证明有按该合同约定通知上诉人张某明到指定银行办理余款的按揭贷款手续,故上诉人豪富华公司关于有权行使先履行抗辩权及可以不交付诉争房屋的上诉主张,证据不足,不予采纳。上诉人豪富华公司未将符合《商品房买卖合同》约定的经验收合格的诉争房屋交付给买受人,故上诉人豪富华公司已构成逾期交房违约,应承担逾期交房违约责任。二审法院判决如下:驳回上诉,维持原判,本判决为终审判决。

【律师讲解】

依据《合同法》第六十条:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”及第一百零八条:“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的,对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”之规定,合同双方当事人应秉持诚实守信原则,严格遵守合同约定,不得无正当理由便随意违反合同约定,破坏交易秩序,损害对方当事人的合法权益。

结合本案事实,张某明与豪富华公司基于意思自治,本着诚实守信及平等原则签订商品房预售合同,并对可延期交付的情况作出明确约定,双方应遵守相关约定,但豪富华公司却在顺延后的交房日期届满前,未将符合约定的合格房屋交付给张某明,依法及合同约定其已构成逾期交房违约,应对张某明承担违约责任。

本文作者:许东——律师 北京盈科(厦门)律师事务所律师

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