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蓝房特约|一波三折的房屋面积误差价款之争

要闻 | 来源:蓝房网2019-08-09 10:39:16 0条评论
[导读]依据法律规定,买受人验收房屋时有获得合同约定的套内建筑面积和公摊面积的权利。

内容编者按:合同陷阱、问题房源、过户纠纷……购房者在买房过程中常常会遇到各种各样的问题,难免烦心不已。在这样的背景下,蓝房网全新开辟了蓝房法律专栏,特邀北京盈科(厦门)律师事务所合伙人律师许东,以真实事件为例,全方位解读房产纠纷中的法律问题。每周将推出一篇独家解读,现推出第87期《一波三折的房屋面积误差价款之争》。

【导语】

依据法律规定,买受人验收房屋时有获得合同约定的套内建筑面积和公摊面积的权利,同时应承担支付房屋价款的义务。同时,出卖人则负有交付符合合同约定面积房屋的义务以及享有收取房屋价款的权利,如出卖人交付的房屋面积不符合约定,依法应承担违约责任,那么对于实际交付房屋的公摊面积与合同约定的差距过大,又该如何处置呢?

【案情简介】

2009年8月26日,苏某与新亚公司签订《认购书》,约定由苏某认购新亚公司开发的新亚时代城的房屋,双方于2009年8月28日就购买预售商品房达成一致,并签订了《商品房买卖合同》。合同约定预售商品房建筑面积共100.69平方米,套内面积为84.95平方米,公摊建筑面积15.74平方米。后苏某依约支付了房款。自涉案房屋完成建设,并取得建设工程竣工验收备案表后,新亚公司即将涉案商品房交付与苏某使用。

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2012年4月24日,区住建局对讼争房屋进行登记,并出具了房地产权证,载明房屋建筑面积只为100.52平方米,套内建筑面积只有81.67平方米,套内面积与合同约定严重不符,买受人苏某为维护自身权益将新亚公司诉至法院。

经庭审查明,一审法院认为根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定及合同关于“差异值超过±3%以上的,买受人可选择多退少补或退回所购商品房”的约定,房产证登记的套内建筑面积比合同约定减少3.28平方米,应按合同约定套内建筑面积单价计算,新亚公司应返还房屋套内建筑面积减少而多收的房价款11697.07元;对公摊面积增大3.11平方米,苏某应补偿新亚公司,经计算,应补缴公摊面积房款为5545.40元,两项对比,新亚公司应退还苏某多支付房款6151.67元,并赔偿苏某因此而损失的利息。

一审法院依法判决:一、新亚公司于判决生效之日起十日内向苏某支付多收的购房款6151.67元及利息。二、驳回新亚公司的反诉请求。

后双方均对一审判决不服,向法院提起上诉,诉请支持各自的请求。

基于已查明的事实及法律依据,二审法院认为本案涉案房屋产权登记的套内建筑面积与公摊面积均与合同约定的面积不一致,系对合同约定的变更,双方的权利义务也应依双方的意思表示作相应的调整。一方面,苏某实际取得的房屋套内建筑面积比约定减少3.28平方米,应按照双方合同约定的套内建筑面积单价来计算新亚公司多收的房款并予以退回给苏某,此款计得为11697.07元。另一方面,苏某获得超过约定的公摊面积,其又未主张退房,因此,相应地应由苏某向新亚公司支付相应的对价。双方对于如何来确定公摊面积的补偿标准的问题未予以约定,但双方从协商到最终签订《商品房买卖合同》的整个过程中,“建筑面积单价”贯穿于其中,而公摊面积是建筑面积的一部分,因此,公摊面积增加部分应以建筑面积单价3008.71元/平方米作为公摊面积的计价标准,系符合本案实际。涉案房屋公摊面积增加3.11平方米,苏某应向新亚公司支付9357.09元。对比新亚公司应向苏某退回的房款11697.07元,新亚公司仍需向苏某支付2339.98元。

二审法院依法作出判决:一、维持一审法院民事判决第二项;二、变更一审法院民事判决第一项为:新亚公司于判决生效之日起十日内向苏某支付多收的购房款2339.98元及利息。

苏某认为二审判决错误,向检察机关申诉。检察机关经审慎查明,依法向省高院提出抗诉。

省高院经查明事实,认为依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定,及双方签订的《商品房买卖合同》第五条第三款有关于确权的套内面积与约定的套内面积“差异值超过±3%以上(不含本数)的”如何处理的约定,故苏某应遵循约定的“买受人可选择多退少补或退回所购商品房”行使权利。

另,关于公摊面积差异的处理可以参照上述司法解释,首先,在正常误差范围内即“面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分”的房价款,苏某仍应补足,±3%属于上述司法解释及《商品房销售管理办法》确定的正常误差比例,经计算,本案在正常误差范围内的公摊面积为0.4722平方米,苏某应补偿新亚公司1420.71元。

又,在正常误差范围外即“面积误差比超出3%部分”的房价款,苏某无需补足。由于增大的公摊面积部分与符合合同约定的面积部分在整套房产中不可分割,故不能仅以买受人对整套房产的受领行为,就认定其就增大且超出3%的公摊面积作出自愿补足价款的意思表示,新亚公司主张返还不符合合同约定,亦无法律依据。一、二审判决对该部分房价款仍判令买受人补足不当,省高院再审予以纠正。

综上,双方对新亚公司应返还11697.07元已无争议,从中抵销苏某应补足的1420.71元,新亚公司仍需向苏某返还10276.36元。省高院依法判决如下:一、维持二审法院民事判决第一项;二、变更二审法院民事判决第二项、一审法院民事判决第一项为:新亚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向苏某返还10276.36元及利息。

【律师讲解】

依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条:“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;(二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”之规定,出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积不符时的处理依据,如双方对此有合同约定,按合同约定的方式解决;如无相关合同约定,则依据上述法律规定予以处理。

本案中涉案房屋约定面积与房地产行政主管部门确认的面积相比较,套内建筑面积减少了3.28平方米,面积差异百分比为3.86%,公摊面积增大3.11平方米,差异比超过3%。新亚公司违反合同约定向苏某交付了套内建筑面积不足的商品房,已构成违约,且无合理免责事由,依法应当承担违约责任。双方明确约定交付的房屋套内面积不符时,按“多退少补或退回所购商品房”处理,因此本案套内面积差异事宜应按上述方式予以处理;但双方对公摊面积差异的补偿标准或方式未予以明确约定,因此应适用上述法律规定予以妥善处理。

本文作者:许东——律师 北京盈科(厦门)律师事务所律师

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