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蓝房特约| 新旧物业之争!好聚好散有多难?

要闻 | 来源:蓝房网2019-08-15 21:08:12 0条评论
[导读]如小区业主已通过法定程序,依法选聘成功新的物业公司,则前期物业公司须进行物业工作交接,退出小区管理。

内容编者按:合同陷阱、问题房源、过户纠纷……购房者在买房过程中常常会遇到各种各样的问题,难免烦心不已。在这样的背景下,蓝房网全新开辟了蓝房法律专栏,特邀北京盈科(厦门)律师事务所合伙人律师许东,以真实事件为例,全方位解读房产纠纷中的法律问题。每周将推出一篇独家解读,现推出第88期《新旧物业之争,业主如何真正实现当家做主?》。

【导语】

《物权法》及《物业管理条例》规定,如小区业主已通过法定程序,依法选聘成功新的物业公司,则前期物业公司须进行物业工作交接,退出小区管理。但近日厦门却出现两物业公司对同一小区的物业管理权之争,双方人员甚至因此产生冲突,上述事件引发社会大众的思考,即小区业主如何才能真正实现当家做主?

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注:(图片来源于网络,版权归作者所有)

【案情简介】

某昌公司系福建某小区楼盘的建设单位,2001年3月,某昌公司与佳期物业管理公司签订了物业管理委托合同,约定将该小区物业委托佳期物业管理公司管理,期限为3年,期限自2001年4月1日起至2004年3月31日止。后3年期限届满,佳期物业管理公司仍继续开展物业服务工作。

该小区业主委员会于2005年1月30日成立,某昌公司于2006年8月15日与佳期物业管理公司第二次签订了物业管理委托合同,委托佳期物业管理公司对该小区继续进行物业管理,期限为8年,自2006年8月16日起至2014年8月15日止,小区业主在此期间亦接受了佳期物业管理公司的物业服务。

2010年7月26日,小区业委会在小区张贴公告,并设立投票点进行物业选聘工作,佳期物业管理公司和如梦物业管理公司等6家物业公司均参加竞聘。

2010年8月5日,小区全体业主在社区居委会参加并监督下,投票选聘物业公司。经核计票数,如梦物业管理公司属于参加竞聘的6家物业公司中得票最高的物业公司,获得小区业主总户数和小区住宅建筑总面积"双过半"的业主同意,如梦物业管理公司取得入驻小区物业服务的资格,且投票的结果已予以公告。

小区业委会于2010年8月13日发函给佳期物业管理公司,告知其选聘物业的结果,并通知佳期物业管理公司于8月27日前移交物业管理的有关手续,做好与新选聘的如梦物业管理公司交接工作。2010年8月30日,小区业委会与如梦物业管理公司签订《物业服务合同》,约定期限为3年,自2010年9月1日起至2013年8月31日止。

但佳期物业管理公司仍不履行移交小区物业管理的相关手续,拒绝退出小区物业服务区,导致业主大会选聘的如梦物业管理公司无法按照与小区业委会所签订的《物业服务合同》的约定履行对小区的物业服务。小区业委会通知佳期物业管理公司进行交接工作无果,业委会向法院提起诉讼。

根据当事人提交的证据,并经双方质证及陈述,一审法院认为:某昌公司作为建设单位,于2001年3月与佳期物业管理公司签订物业管理委托合同,属前期物业服务合同,又该合同到期时,小区业主委员会尚未成立。小区业委会于2005年1月30日成立,但小区并未召开业主大会讨论决定是否重新选聘新的物业服务企业。2010年8月5日,小区全体业主通过投票选聘如梦物业管理公司,在此之前,业委会均未选聘物业服务企业,根据《物业管理条例》第二十一条:"在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同"的规定,故可以认定2006年8月15日建设单位与佳期物业管理公司签订的第二份物业管理委托合同,仍属前期物业服务合同。

另,无证据显示小区全体业主经过投票作出选聘如梦物业管理公司的决议的同时,也作出解聘佳期物业管理公司的决议。在未经过业主大会讨论决定的情况下,召开业委会会议,作出驱逐佳期物业管理公司,实行业主自治的决议,违反了《中华人民共和国物权法》之规定。佳期物业管理公司从2001年4月1日起至今为小区提供物业服务,且前期物业合同业经区房地产管理局登记备案,业委会在未依法解除前期物业服务合同的情况下,提出要求佳期物业管理公司撤出小区的诉讼请求,无法律依据,一审法院最终作出如下判决:驳回小区业主委员会诉讼请求。

一审法院宣判后,小区业主委员会不服,提起上诉。

经庭审谨慎查明,二审法院认为:基于小区在2010年8月5日经过全体业主大会选聘物业服务企业的事实,以及发函通知佳期物业管理公司做好与选聘的物业服务企业移交小区物业管理的通知,并要求其在15天内移交完毕,撤出小区物业服务区,可视为业委会依照《物权法》第七十六第一款的规定对佳期物业管理公司做出解聘的决定。但佳期物业管理公司至今却仍不按业委会的通知进行物业移交,拒不退出小区物业服务区,严重违反了《物业管理条例》第二十六条之规定。根据该条例规定,自小区业委会与新选聘的物业公司签订《物业服务合同》时起,佳期物业管理公司与某昌公司第二次签订的前期物业管理委托合同虽尚未到期,但事实上已经终止。

根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款的规定,小区的业主有权依法维护自身权益。因此,小区业委会要求佳期物业管理公司退出小区物业服务区、移交物业服务用房等请求符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定,二审法院予以支持。

综上,一审法院判决认定事实有误,应予纠正。依照《中华人民共和国物权法》等相关规定,判决如下:一、撤销一审法院民事判决;二、被上诉人佳期物业管理公司应在本判决生效之日起十五日内与上诉人小区业主委员会办理小区物业移交手续,撤出小区。

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注:(图片来源于网络,版权归作者所有)

【律师讲解】

《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项规定:"下列事项由业主共同决定:……(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人"及《物业管理条例》第二十六条:"前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。"之规定。小区业主依法有权共同决定选聘和解聘物业服务企业事宜,如业经法定程序进行选聘物业,即小区业主共同召开业主大会,对选聘事项进行投票,且竞聘的物业公司获得的票数符合法定票数规定,后小区亦与之签订物业合同并依法生效的,则前期物业公司须依法进行物业工作的交接,不得拒绝退出。

结合本案情况,小区业主已经法定程序进行选聘新物业公司,且如梦物业管理公司取得的票数符合双过半要求,即符合法定要求,小区业主委员会依投票结果与新物业公司签订物业合同后,佳期物业管理公司与建设单位第二次签订的前期物业管理委托合同事实上已终止。因此佳期物业管理公司须依法依规进行物业工作交接,不可强行驻留小区。

 

本文作者:许东——律师 北京盈科(厦门)律师事务所律师

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