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蓝房特约 | 房屋《赠送书》的效力和分歧

要闻 | 来源:蓝房网2019-09-26 09:37:15 0条评论
[导读]李晓晓、李淑文及案外人张达达于1998年10月20日与李美美签订《赠送书》,约定将李晓晓位于厦门市某区下桃社某号房屋二楼、三楼、三楼以上及靠右边三分之二的储藏室赠送给李美美。

内容编者按:合同陷阱、问题房源、过户纠纷……购房者在买房过程中常常会遇到各种各样的问题,难免烦心不已。在这样的背景下,蓝房网全新开辟了蓝房法律专栏,特邀北京盈科(厦门)律师事务所合伙人律师许东,以真实事件为例,全方位解读房产纠纷中的法律问题。每周将推出一篇独家解读,现推出第91期《居住十六年之久的房屋,竟被认定无权使用?》。

【导语】

依据《土地管理法》的相关规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让或转让,即农村集体土地使用权是集体经济组织成员享有的权利,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。如违反相关法律的强制性规定,约定对农村集体土地使用权进行出让或转让,则合同依法将被认定为无效合同。

【案情简介】

李晓晓系厦门市某区下桃社村民,其与前妻张达达有一独生女李淑文。据1992年1月18日《乡村建房用地临时凭据》及1994年5月4日《厦门市村镇个人建房用地许可证》记载,李晓晓作为申请人,申请在厦门市某区下桃社建房。至2000年1月25日,厦门市土地房产管理局填发《厦门是集体土地使用证》以及《厦门市农村房屋所有证》,载明李晓晓为厦门市某区下桃社面积为70平方米土地的使用权人及厦门市某区下桃社某号房屋的所有人。其土地使用权类型为集体土地使用权,土地房屋用途为住宅用地,实测用地面积一、二层均为70平方米。李晓晓、李淑文及案外人张达达于1998年10月20日与李美美签订《赠送书》,约定将李晓晓位于厦门市某区下桃社某号房屋二楼、三楼、三楼以上及靠右边三分之二的储藏室赠送给李美美。且至起诉之日,上述赠与标的已由被告李美美占有、使用16年之久,现李晓晓、李淑文及李美美对《赠送书》的效力及真实性产生较大争议和分歧,李晓晓、李淑文因此诉至法院,欲通过司法手段对《赠送书》予以确认无效。

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注:(图片来源于网络,版权归作者所有)

基于已查明的事实及法律依据,一审法院认为,原告李晓晓、李淑文及案外人张达达与被告李美美所签订的《赠送书》的赠与标的为厦门市某区下桃社某号房屋二楼、三楼、三楼以上及靠右边三分之二的储藏室,其所在土地使用权类型为集体土地使用权。农村集体土地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定的身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。且《赠送书》的赠与标的不仅是房屋,还包含相应的集体土地使用权。《赠送书》签订时李美美并非厝村下桃社村民,至今也未成为厝村下桃社居民,因此,原告李晓晓、李淑文及案外人张达达与被告李美美签订《赠送书》,将讼争房屋及所在土地赠与给被告李美美,违反了法律的强制性规定,原告李晓晓、李淑文诉请确认《赠送书》无效,一审法院予以支持。无论该《赠送书》是否实际履行,也无论原告李晓晓、李淑文与被告李美美之间是否存在合作建房关系或者房屋买卖合同关系,均不影响《赠送书》的效力认定。据此,依照《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国合同法》的相关规定,一审法院作出如下判决:原告李晓晓、李淑文与被告李美美于1998年10月20日签订的《赠送书》无效。

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注:(图片来源于网络,版权归作者所有)

【律师讲解】

根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定:"农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。……",及《中华人民共和国合同法》第五十二条规定:"有下列情形之一的,合同无效:……(五)违反法律、行政法规的强制性规定。",农民集体所有的土地的使用权不得进行出让或转让等,非本集体经济组织成员无权取得或通过其他方式取得。

结合本案,因原告李晓晓、李淑文及案外人张达达与被告李美美签订的《赠送书》,约定将厦门市某区下桃社某号房屋二楼、三楼、三楼以上及靠右边三分之二的储藏室赠送与被告李美美,又土地使用权类型为集体土地使用权,因此合同约定对农民集体所有的土地的使用权进行转让,系违反上述法律规定,依法应认定为无效。

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注:(图片来源于网络,版权归作者所有)

本文作者:许东——律师 北京盈科(厦门)律师事务所律师

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[编辑:陆锦萍]

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