微信扫一扫,优惠全拿到

当前位置:首页 > 要闻 > 正文

蓝房特约丨非因不可抗力致房屋损坏 出卖人应履行保修义务

要闻 | 来源:蓝房网2019-12-09 10:38:34 0条评论
[导读]根据《合同法》的相关规定,合同双方均应遵循诚实信用原则。

内容编者按:合同陷阱、问题房源、过户纠纷……购房者在买房过程中常常会遇到各种各样的问题,难免烦心不已。在这样的背景下,蓝房网全新开辟了蓝房法律专栏,特邀北京盈科(厦门)律师事务所合伙人律师许东,以真实事件为例,全方位解读房产纠纷中的法律问题。每周将推出一篇独家解读,现推出第93期《非因不可抗力致房屋损坏的,出卖人应依约履行保修义务》。

【导语】  

根据《合同法》的相关规定,合同双方均应遵循诚实信用原则,按照合同约定履行自己的义务,非由于不可抗力或住户不当使用原因,而是因房屋质量存在问题而致损坏的,出卖人应依约定履行保修义务。  

点击查看大图

【案情简介】  

林致知于2011年1月30日与金地公司签订《商品房买卖合同》,约定购买位于厦门市某区金地某梯跃7层01单元房产。其中第十五条“保修责任”约定:“买受人购买的商品房为商品住宅的,《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起,按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。……在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题,出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者住户不当使用造成的损坏,出卖人不承担责任,但可协助维修,维修费用由购买人承担。”,后林致知向金地公司按约定支付全部购房款。  

2012年7月30日,厦门市工程检测中心有限公司出具《检测报告》,工程名称为厦门金地某地块,检测结论为该样品所检项目的检测结果符合设计要求。  

“莫兰蒂”超强台风于2016年9月15日凌晨3时左右在厦门市翔安区沿海登陆,登陆时中心最大风力15级,林致知位于厦门市某区金地某梯跃7层01单元的家中外玻璃幕墙损坏,室内部分装修等受损。  

林致知为尽快维修受损部分,便于2016年11月12日与案外人上海银城建设公司与林致知签订《维修合同》,约定甲方为乙方维修房屋的玻璃幕墙。及于2017年3月与案外人厦门利源机械设备有限公司与林致知签订《电动施工吊篮租赁合同》,约定乙方向甲方租赁吊篮一台。后林致知向上述公司分别支付吊篮租赁费5300元、修复幕墙玻璃工程款37000元。双方对案涉房屋致损的原因产生分歧,林致知为要求出卖人金地公司承担房屋损失费用而诉至法院。  

一审审理过程中,林致知申请对讼争房屋的外玻璃幕墙施工是否存在质量问题、是否符合国家规范进行鉴定;对讼争房屋因质量问题遭受台风造成的损失(包括固定装修损失和物品财产损失)进行评估,一审法院依法委托了鉴定、评估机构。  

经庭审谨慎审理,一审法院认为,案涉《商品房买卖合同》系双方真实意思表示,应认定合法有效,双方均应依约履行。根据合同约定,金地公司对讼争商品房应履行保修义务。关于讼争房屋的外玻璃幕墙是否存在质量问题,首先,根据福建方成司法鉴定中心的两份《建筑工程鉴定意见书》,讼争房屋外窗的压板构件存在承载力不满足规范要求,压板布设的位置、数量、长度未进行有效质量控制等问题。其次,金地公司提交的厦门市工程检测中心有限公司《检测报告》仅能证明金地公司提供的幕墙样品所检项目检测结果符合设计要求,并不能证明厦门金地某地块所有房屋中安装的外玻璃幕墙均无质量问题。  

再次,金地公司辩称讼争房屋外玻璃幕墙破损系因不可抗力所致,但尽管“莫兰蒂”是超强台风,但讼争项目中绝大多数房屋外玻璃幕墙均完好无损,仅有包括林致知在内的个别业主家中外玻璃幕墙破损,说明外玻璃幕墙破损并非因不可抗力所致。因此,讼争房屋的外玻璃幕墙破损系因其自身质量问题所致。对于林致知、金地公司现场确认的受损的固定装修项目损失166650元,金地公司应予赔偿。对于林致知自行修复外玻璃幕墙花费的维修费37000元、吊篮租赁费5300元,林致知提交的相关合同与转账凭证可以相互印证,故予以采信,金地公司亦应予赔偿。林致知要求金地公司支付鉴定费62400元,系林致知因本案纠纷支出的合理费用,应予以支持。对于林致知主张的家具、窗帘、收藏品、电脑及监控损失、租金损失、误工费损失,因林致知提交的证据不足以证明损失的具体金额,不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定,判决:一、厦门金地集团有限公司应于判决生效之日起十日内向林致知支付固定装修项目损失166650元、外玻璃幕墙维修费37000元、吊篮租赁费5300元,合计208950元;二、厦门金地集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向林致知支付鉴定费62400元;三、驳回林致知的其他诉讼请求。  

双方均不服一审判决,依法向二审法院提起诉讼,要求支持各自的诉讼请求。  

二审法院经审慎核查认为,首先,依据一审法院委托的福建方成鉴定中心作出的《建筑工程鉴定意见书》,认定金地公司的施工及板块不符合规范要求,即存在质量缺陷。金地公司虽对该鉴定意见提出异议,但并未申请补充鉴定或重新鉴定,故对该鉴定意见予以认可。一审判决同时注意到,在“莫兰蒂”台风期间,仅有林致知部分业主存在外玻璃幕墙破坏的情况,则进一步印证系与金地公司的施工质量问题存在必然的因果关系,而非全部因“莫兰蒂”台风所致,故金地公司关于外玻璃幕墙破坏与其施工质量不存在因果关系的上诉主张不能成立。其次,因金地公司交付的讼争房产存在质量问题,致林致知房屋受损,故其应予以赔偿。一审判决其对修复幕墙、吊篮及固定装修项目予以赔偿存事实和法律依据,应予以维持。至于林致知上诉主张家具、收藏品及窗帘及租金、误工损失缺乏充分证据予以支持,故不予采纳。综上,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》之规定,判决驳回上诉,维持原判。  

【律师讲解】  

依据《合同法》第六十条规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”,及结合案涉《商品房买卖合同》其中第十五条“保修责任”约定:“买受人购买的商品房为商品住宅的,《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起,按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。……在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题,出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者住户不当使用造成的损坏,出卖人不承担责任,但可协助维修,维修费用由购买人承担。”,基于上述法律规定及合同约定,可知金地公司对其交付的商品房负有保修义务,但因不可抗力或住户不当使用致损的除外,结合本案庭审中法委托鉴定机构出具的鉴定意见,发现包括林致知在内的部分业主均存在台风后外玻璃幕墙破坏,因此林致知房屋的损坏并非全部系台风致使,与金地公司的施工质量问题亦存在因果关系,故金地公司须对其交付存在质量问题的案涉房产,且致业主林致知受损,应予以赔偿。

本文作者:许东——律师 北京盈科(厦门)律师事务所律师

点击查看大图

 

团购报名

1. 免费看房专车

2. 购房优惠 会员独享

3. 一站式购房专业指导

4.热门、优惠楼盘推荐

蓝房网手机客户端
[编辑:高以理]

看房团回顾更多>>

  • 厦门首付=一套顶级海外房产 富力公主湾

    厦门首付=一套顶级海外房产 富力公主湾邀你看房
  • 炎炎夏日蓝房网看房团不打烊 岛内低总

    炎炎夏日蓝房网看房团不打烊 岛内低总价地铁房受热捧!
  • 蓝房网看房团元旦再启航 6组网友现场爽

    蓝房网看房团元旦再启航 6组网友现场爽快下定!
  • 宝龙一城专场看房团收官 54平米户型博

    宝龙一城专场看房团收官 54平米户型博得网友青睐
  • 11.18海沧土拍重磅来袭 区域楼盘亮点抢

    11.18海沧土拍重磅来袭 区域楼盘亮点抢先看