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蓝房特约:疫情期间线上买房火热 法律风险防范?

要闻 | 来源:蓝房网2020-02-19 08:55:39 0条评论
[导读]背景:当前,因为新冠肺炎疫情,各地仍然采取一级或二级(西藏)响应机制。往年春节后楼市的小阳春也未如很多房企所预期。

内容编者按:合同陷阱、问题房源、过户纠纷……购房者在买房过程中常常会遇到各种各样的问题,难免烦心不已。在这样的背景下,蓝房网全新开辟了蓝房法律专栏,特邀北京盈科(厦门)律师事务所合伙人律师许东,以真实事件为例,全方位解读房产纠纷中的法律问题。每周将推出一篇独家解读,现推出第94期《新冠肺炎疫情期间,线上买房火热!法律风险防范?》。

背景:当前,因为新冠肺炎疫情,各地仍然采取一级或二级(西藏)响应机制。往年春节后楼市的小阳春也未如很多房企所预期。为了应对特殊时期购房人实地看房、选房意愿较低的现状,很多房企都推出了线上看房、买房业务,让广大的购房人足不出户,就能够在手机上安心的选房,对销售者来说,则可以提高房屋交易的效率。同时,线上看房,也减少了现场看房的盲目性,不论是为消费者还是开发商或中介都减少了不必要的花费以及时间成本,还能提升看房效率。客户快速筛选房源,而房企快速“筛选”客户。

这几日,#房价#、#恒大75折卖房#等词也频频登上热搜。万科加大对线上选房平台“e选房”的推广力度、恒大“恒大好盘精选”、龙湖“龙湖u享家”等也均在不断加码推广;保利、金茂、金地、阳光城、美的置业、禹州等房企还推出了在线售房小程序,包括VR看房、在线咨询、预约看房、在线算价等功能。

笔者相信,疫情过后,线上看房、选房、购房也将继续作为一种服务而受到市场认可。但是线上看房买房也存在着许多风险和其它需要注意的问题。线上找房、看房、买房需要注意哪些问题?该如何防范法律风险?建议的操作流程如何?

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线上买房存在的风险:

一、房屋及小区的具体现状及质量难以线上把握。

各大房企开通线上看房购房渠道,通过微信公众号、小程序或网站等来确保购房人在家看房选房。比较受欢迎的方式就是VR看房或者3D看房。但如不能至现场查看,未经实地考察,购房人将很难发现房屋的质量问题还有窗户高低、电梯远近等细节信息是否符合自身的要求。

比较网络购物中的商品质量问题,商品质量具有非直观性,即使产品放在面前,亦不能完全知晓其质量究竟如何,更别谈网上购物。质量具有模糊性、滞后性、非合同性(诸多质量要求无法在合同中具体化),线上看房同样存在前述问题。

此外,线上看房还存在线上宣传与实际配套不相符的风险,如小区的配套设施是否包括公园、学校、医院等,即房企在宣传时承诺的配套设施可能与实际交房入住后的情况完全不同。

二、省略线下看样板环节将对交付标准产生争议。

线上宣传往往具备一定的诱导性。而在一手房领域,线下样板房是对欲购买及交付房屋最直观的实体展现,在法律上样板房所体现的交付标准也具备合同要约的效力,特别是精装房的装修设计、装修标准、所用装修主材、辅材的品牌、尺寸等很大程度上都需要通过样板房来体现,而若未经现场仔细查看样板房,购房人便仅能通过线上看房并达成交易,而购房人将无法确认包括前述信息在内的房屋重要信息的全面性、完整性、真实性,日后将容易导致买卖双方对房屋的具体交付标准产生争议,且届时购房人可能因未经现场确认样板房的具体信息,而无法提供充足的证据证明房屋的实际交付标准,从而陷入不利的困境。

三、购房人难以对线上合同文本的协商及修改。

若通过线上签订合同,则房企一般会直接在签订界面设定自行制定的线上合同,而购房人的选择仅有签或不签,又线上与购房人直接对接的人员一般无权对线上合同进行修改,因此若购房人表达了修改合同条款的意愿,则对接的房企工作人员须层层上报至有权修改之人,整个协商过程耗时较长且较为繁琐,难以实现购房人对线上合同文本的有效沟通。

另,根据前述内容,可知房企会制定统一模板的购房合同,并直接适用于全部购房人,房企作为合同双方中经济实力较强大的一方,始终会坚守自己的利益之处,其自行制定的购房合同,系经充分考虑其自身企业利益而制定,如要求其为满足某一购房人的单个建议或意见而对条款进行修改,是难度较高且实现率几乎为零。在交易过程中,购房人属于话语权较弱的一方,较难对购房合同的条款进行形式性或实质性的修改。

四、线上买房易泄露购房人信息及购房记录。

房企陆续推出的线上“e选房”、“龙湖u享家”等网页,或其他在线售房小程序,须经购房人的相应授权方能进入,且须购房人以手机号码或微信授权等方式登录,房企才能提供完整的线上看房服务。在购房人浏览前述网页或使用相关小程序时,可能会被读取购房人的微信绑定的银行卡、微信好友等重要信息,又部分网页及小程序的开发者未能妥善储存和加密购房人的个人信息,反而可能将购房人的个人信息通过不同渠道进行非法使用或售卖,届时购房人的个人信息,甚至是购房记录将被严重泄漏。

若位置信息、手机号码、购房记录等信息被泄露,将对购房人的人身及财产安全产生威胁,且可能遭受推销电话的不定时的频繁骚扰。

如何防范法律风险:

一、应对涉及房屋的具体信息材料作证据固定。

购房人通过网页或小程序查看房屋概况时,可对涉及房屋的具体信息以截图或录视频的形式予以保存,包括但不限于房屋户型、建筑面积、周边配套设施、朝向、房产性质等具体信息,且就前述房屋的具体信息在与房企的工作人员进行沟通时,可再次与其确认。

购房人就房屋信息与房企的工作人员以微信或电话进行沟通交流时,应先询问清楚工作人员的身份信息,确认其房企的具体名称、对接人员的姓名及职务。后购房人在沟通过程中应对房产性质予以确认,如明确房屋属于住宅、或办公、或商业等性质,应与工作人员核实清楚,并将与工作人的聊天记录作相应的截图留存,及对电话沟通情况进行录音。

在交易过程中便以促进交易成功为目的,与房企的工作人员进行有效的沟通交流,并将相应的沟通情况或房屋信息进行保存,日后发生纠纷,将有充分的证据证明,有利于维护自身的交易权益。

二、购房人应仔细查看购房合同的条款内容。

首先,购房人应审慎查看合同中涉及房屋重要信息的约定,查看是否与自身要求一致,对于建筑面积、户型、朝向、结构、房产性质等方面应逐一核对,若有不一致之处,应及时与对接人员进行沟通解决。

其次,应仔细查看合同是否对房屋面积确认及面积差处理事宜作相应约定,因交易实践中常出现不良开发商为一己私利,径直将与合同约定面积不符的房屋交付与购房人,且已在合同中提前约定有利于房企的面积差处理方式,因此购房人应谨慎对待房屋面积差条款。

最后,违约责任条款至关重要,购房人应确认合同是否已将房企逾期交房的各种情形及相应责任、不符合交房标准的责任、未及时进行产权登记的责任等问题进行明确约定,避免日后双方发生争议时,却无相应明确约定的违约条款可适用。

操作流程建议:

线上找房、看房、买房的一系列流程中存在诸多风险,因此建议购房人全过程均应保持着风险防范的意识,合理避坑躲坑。

第一,建议购房人选择正规的第三方平台,如声誉较好的房企开发的看房网页或小程序,避免通过私人开发的不正规平台或是私人微信的方式进行交易,以降低交易风险。

第二,在通过网页或小程序看房后,有购房意愿的则可以联系房企的工作人员,并对房屋具体信息进行协商沟通。

第三,仔细审核线上合同的相关条款,查看合同条款是否具备完整性、全面性、真实性,且在未签订合同的情况下,勿提前支付相应的房屋价款;在未有相应书面约定的情况下,勿直接将定金款项支付至房企指定的银行账户中。否则双方对前述资金的性质容易发生争议,且作为购房人一方将无法提供充足的书面证据证明资金的真实性质。

第四,签订线上合同后,购房人可根据合同约定的首付款金额或全部价款支付至合同约定的指定银行账户,并要求房企的工作人员协助将房屋价款的发票及收据邮寄给自身,并作妥善留存。

结语:

线上买房与网络购物同样作为互联网行业发展的衍生物,两者间却存在着较大差异,如线上买房涉及的交易金额一般为几十万以上,金额较大,且房屋的诸多重要信息须经现场查看,方能确定真实性。因此房地产交易由于其自身的特殊性,若直接以线上方式找房、看房、买房,确存在诸多风险。

虽然线上方式开展房产交易确存在一定风险,但伴随着互联网的发展,线上买房的便捷性及时间成本低的优势更为突出,亦备受购房人的关注,因此若严格规范线上房产的交易行为,保证房企的线上房产服务质量水平,并增强购房人的风险防范意识,则线上买房将逐渐成为购房人的首要选择。

从简单的“楼盘展示售楼处”到“虚拟现实售楼处”,从“线上展示”、“线上认购”到“线上下定”机制的推出,互联网平台或房企追求商业利益的同时,将逐步推进房产交易生态的变革。2003年非典的爆发,以阿里、京东为代表的线上电商迎来发展的春天,此次新型冠状病毒感染的肺炎疫情,将会带来房地产行业的传统交易方式变革吗?一起拭目以待。

 

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[编辑:徐玲]

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