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蓝房特约:签订补充协议能免除开发商的主要义务吗?

要闻 | 来源:蓝房网2020-02-28 15:29:49 0条评论
[导读]依据《合同法》的相关规定,前述补充协议之相关条款将被依法认定为无效条款,出卖人依法仍应承担逾期办证的违约责任。

内容编者按:合同陷阱、问题房源、过户纠纷……购房者在买房过程中常常会遇到各种各样的问题,难免烦心不已。在这样的背景下,蓝房网全新开辟了蓝房法律专栏,特邀北京盈科(厦门)律师事务所合伙人律师许东,以真实事件为例,全方位解读房产纠纷中的法律问题。每周将推出一篇独家解读,现推出第96期《签订补充协议便能免除开发商的主要义务吗?不行!》。

【导语】

买卖双方就购房事宜签订商品房买卖合同后,若另行签订补充协议,则相应条款不得含有减轻或免除应当由出卖人承担责任,或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容,如本案买卖双方径直于补充协议中约定减轻或免除应当由出卖人承担的责任,直接免除了出卖人按时办理房屋初始预登记的义务,因此依据《合同法》的相关规定,前述补充协议之相关条款将被依法认定为无效条款,出卖人依法仍应承担逾期办证的违约责任。

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【案例简介】

2012年3月17日,杨某、陈某与某房地产公司签订《商品房买卖合同》,其中约定:某房地产公司应当在商品房交付使用后60日内,向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记,并将办理权属登记需由某房地产公司提供的资料交付杨某、陈某。如因某房地产公司原因,杨某、陈某不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的,双方同意按以下方式处理:杨某、陈某不退房,某房地产公司自逾期之日起每日按杨某、陈某已付款的0.002%向杨某、陈某支付违约金;本合同其它未尽事项,可由双方约定后签订补充协议,但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任,或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容;本合同自双方签订之日起生效。

同日,杨某、陈某与某房地产公司签订《商品房买卖合同》之后,就合同的未尽事宜签订《合同补充协议》,主要内容涉及对合同第十四条的补充:本合同第十四条关于产权登记条款的补充约定:"买受人同意出卖人在领取商品房初始登记证后90日内,将办理分户权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的责任,买受人不能在领取商品房初始登记证后120日内取得房屋权属证书的,买受人同意不退房,出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.0001%向买受人支付违约金。"。后杨某、陈某依约支付了购房款,某房地产公司于2013年12月28日将商品房交付杨某、陈某使用。然某房地产公司却未在依约为杨某、陈某及时办理房屋权属登记,经协商不成,杨某、陈某诉至一审法院,要求某房地产公司承担逾期办理房屋权属登记的违约责任,并支付相应的违约金。

经庭审查明,一审法院认为案件的焦点为《商品房买卖合同》第十四条与《合同补充协议》第八条效力如何确定以及某房地产公司是否应承担违约责任的问题。首先,杨某、陈某与某房地产公司签订的《商品房买卖合同》系以福建省建设厅和福建省工商行政管理局制定的《商品房买卖合同示范文本》作为签约文本订立的合同,系双方当事人的真实意思表示,且不违反法律、行政法规强制性规定,为有效合同,应受法律保护。双方签订的《合同补充协议》第八条的内容,明显与《商品房买卖合同》第二十二条的规定相悖,该条款免除了某房地产公司按时办理房屋初始预登记的义务,减轻了某房地产公司如违约所承担的违约责任,具有《商品房买卖合同》第二十二条约定的补充协议中不得含有的情形,故《合同补充协议》第八条的约定应当认定无效。

某房地产公司提供办理房屋权属登记的相关材料未得到有关管理部门的确认,且未能及时解决其与有关管理部门在办理房屋权属登记上的意见分歧,导致延误了本案《商品房买卖合同》约定的其为买受人办理商品房权属初始预登记及商品房权属登记期限,某房地产公司应承担逾期办证的违约责任。另,庭审过程中,杨某、陈某明确放弃判令某房地产公司协助杨某、陈某办理房屋权属登记手续的诉讼请求,该行为未规避有关法律规定,一审法院予以准许。基于前述已查明的事实及相关法律依据,一审法院依法作出如下判决:一、某房地产公司应于判决生效之日起十日内支付给杨某、陈某逾期办理商品房权属登记违约金;二、驳回杨某、陈某的其他诉讼请求。

后某房地产公司不服一审判决,遂上诉至二审法院,请求撤销一审判决,要求驳回一审原告的诉讼请求。

基于已查明的事实及相关法律规定,二审法院认为,某房地产公司与杨某、陈某签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示,合法有效,双方应按照合同约定行使权利并履行义务。根据《商品房买卖合同》第二十二条的约定,某房地产公司和杨某、陈某可以就本合同未尽事项签订补充协议,但补充协议不得含有减轻或免除本合同约定应当由某房地产公司承担的责任,或加重杨某、陈某责任、排除杨某、陈某主要权利的内容。本案中,双方签订的《合同补充协议》第八条对《商品房买卖合同》第十四条的补充内容,系对某房地产公司办理房屋所有权初始预登记时间和逾期办证违约责任作出实质性调整,明显减轻或免除了《商品房买卖合同》约定的应当由某房地产公司承担的按时办理房屋权属登记的责任,具有《商品房买卖合同》第二十二条约定的补充协议不得含有的内容,应当认定为无效条款。一审法院按照《商品房买卖合同》第十四条的约定判决某房地产公司承担逾期办理商品房权属证书的违约责任至其通知办理房屋权属登记的前一日并无不当。据此,二审法院依法判决:驳回上诉,维持原判。

【律师讲解】

本案中,原被告双方签订的《商品房买卖合同》是买卖双方的真实意思表示,且不违反法律、行政法规强制性规定,依法属于有效合同,具备法律效力,即双方均应依约积极履行合同义务。

在商品房买卖交易中,开发商往往处于强势有利的主导地位,合同也往往由开发商单方拟定。因此,为避免开发商过分减轻或免除其自身责任、加重买受人的责任并导致其权益受损,从而扰乱市场秩序,行政管理部门要求开发商和买受人签订的商品房买卖合同应适用由国家住房和城乡建设部与国家工商行政管理总局拟制的范本。而该合同范本对买卖双方签订补充协议的情形也有限制性的具体约定,要求补充协议中不能含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任,或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容,否则相关约定无效,仍以合同范本中的约定为准,本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》中第二十二条的约定便是如此。故虽某房地产公司和杨某、陈某就主合同未尽事宜另行签订《合同补充协议》虽合法有效,但第八条却径直免除了主合同约定的应由某房地产公司承担的办理房屋权属登记的义务,对某房地产公司办理房屋所有权初始预登记时间和逾期办证违约责任作出实质性调整,已违反主合同第二十二条的相关约定,因此依法应认定为无效,也即购房者一方杨某、陈某仍有权要求某房地产公司依约定为其按时办理商品房权属登记。又《合同法》第八条规定:"依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。"及第一百零七条规定:"当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。"因此,某房地产公司未按合同约定按时履行办理商品房权属登记的义务,已依法构成违约,应承担相应的违约责任。

 

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[编辑:陆锦萍]

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