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蓝房特约:银行贷款未及时获批 卖方能否主张合同解除?

要闻 | 来源:蓝房网2020-03-16 09:57:33 0条评论
[导读]在房屋买卖合同中,当客观原因导致银行贷款审批期限延长,致购房人无法依合同约定致使其无法按时支付约定款项,导致后续的过户手续办理受影响时,任意解除合同。

内容编者按:合同陷阱、问题房源、过户纠纷……购房者在买房过程中常常会遇到各种各样的问题,难免烦心不已。在这样的背景下,蓝房网全新开辟了蓝房法律专栏,特邀北京盈科(厦门)律师事务所合伙人律师许东,以真实事件为例,全方位解读房产纠纷中的法律问题。每周将推出一篇独家解读,现推出第97期《银行贷款未及时获批,致购房款无法依约支付,卖方能否主张合同解除?》。

【导语】

根据《合同法》相关规定,经双方合意签订的合同对双方均有约束力,合同双方应当秉着诚实信用的原则,根据合同约定履行义务。双方经协商一致可变更合同,变更后的合同亦受法律保护。在房屋买卖合同中,由于购房款项较大,当事人往往选择申办贷款,当客观原因导致银行贷款审批期限延长,致购房人无法依合同约定致使其无法按时支付约定款项,导致后续的过户手续办理受影响时,卖方不得以合同中约定的解除条款,任意解除合同。

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注:(图片来源于网络,版权归作者所有)

【案情简介】

2017年5月9日,丁某(甲方)与叶某(乙方)签订《存量房屋买卖合同》,约定甲方将涉案房屋以700万元出售给乙方,乙方应于合同签订当日向甲方支付30万元。乙方选择申办贷款,拟贷款金额为245万元,双方一致同意乙方分2次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的价款:一是于商贷面签之日,乙方向甲方支付320万元;二是于办理房屋所有权转移登记当天,乙方通过资金监管方式向甲方支付105万元。合同第十条约定:"……(二)除不可抗力,乙方未按本合同及补充协议约定时间付款的违约责任:……2、乙方逾期超过10日的,甲方有权单方解除合同。甲方选择单方解除合同的,适用本合同第十一条第一款约定。……(五)除本合同另有约定的违约责任外,任意一方未履行本合同约定义务,经守约方催告后15日仍未履行该义务,如合同可继续履行的甲乙双方须继续履行,违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任;如构成本合同解除情形的,适用本合同第十一条解除条款约定"。第十一条合同解除条款:"(一)如甲方依照本合同的约定单方解除本合同,应当以书面的方式进行。本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除。乙方应按成交总价价款的20%向甲方承担违约的责任……"2017年5月9日,丁某向叶某出具收到定金5万元的收条;5月11日,叶某向丁某转款25万元;6月26日,双方约定办理银行面签手续,但因双方提供批贷材料不完备,尚需完善批贷手续;7月1日,叶某向丁某转款70万元。

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2017年7月3日,丁某与叶某通过微信聊天,重新制定了付款计划:7月6日支付200万元,7月10日支付50万元,7月14日以资金监管方式支付100万元,其余250万为银行放贷;若未按以上时间约定付款,则按合同约定应付款的每日万分之五支付违约金。

2017年7月6日,叶某向丁某转款200万元;同日,叶某的妻子方某在中介公司补签面签手续。同年7月10日,叶某向丁某转款50万元;7月18日,经贷款银行测算,叶某个人收入不足,通知叶某提交方某的收入证明。7月24日,贷款银行收到方某的收入证明;同日,丁某向叶某发出《房屋买卖合同解除通知》,以叶某未获得银行贷款审批,逾期支付约定的房款为由要求解除合同,叶某于2017年7月25日收到上述通知。

叶某、方某诉至法院,请求判令丁某履行签订的存量房屋买卖合同,协助办理房屋权属转移登记的相关手续。丁某提起反诉,请求确认叶某与丁某之间的房屋买卖合同于2017年7月24日解除并已收取的定金30万元不予返还。

一审法院经审理认为,本案中《存量房屋买卖合同》系叶某、方某与丁某之间的房屋买卖合同,系双方当事人真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定,合同有效,予以确认。2017年7月3日,双方均认可通过微信形式对合同的支付房屋款项的金额进行了变更,并确定于"7月14日过户当天通过资金监管方式支付100万元,其余250万元为银行放贷",但双方并未在2017年7月14日办理涉案房屋过户,系因双方未就资金监管方式签订协议,确定资金监管账号并非其叶某单方违约所致;另,叶某未能在2017年7月14日办理下银行贷款,因贷款申请尚正处于审批中,系不可归责于双方当事人主观的原因所致,且叶某一方在庭审中提交的叶某工商银行历史账单明细与2017年11月9日银行出具的《楼宇按揭贷款批准通知书》表明叶某有能力继续履行合同,另,叶某还表示同意一次性支付剩余购房款并于2018年1月18日向法院提存了剩余购房款350万元,故双方之间就涉案房屋的买卖合同应当继续履行。丁某主张叶某在面签后至2017年7月3日双方通过微信协商变更合同前,叶某存在未按照约定支付房款的情况,已经构成违约,但双方于2017年7月3日已达成对合同内容变更并继续履行的意思合致,故对丁某以叶某逾期交付房款构成违约,要求解除合同的反诉请求不予支持。

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而因双方合同尚需继续履行,一审法院虽对叶某违约在先的意见不予采纳,但对丁某要求不予退还定金的反诉请求不持异议。对叶某、方某要求丁某协助办理涉案房屋产权转移登记手续的诉讼请求,一审法院予以支持,但叶某、方某亦应履行支付剩余合同款项的义务。

综上所述,一审法院依据《中华人民共和国合同法》的相关规定,判决叶某、方某支付丁某剩余购房款350万元,丁某配合叶某、方某办理房屋的所有权转移登记手续,并将该房屋登记至叶某、方某名下。

丁某不服一审判决,提起上诉。二审法院经审理认为,就双方未依约办理房屋过户及银行放贷的责任认定问题,本案买卖双方在履行房屋买卖合同过程中,通过微信联系对买方付款时间予以变更,叶某按变更后的约定支付了共计250万元的房款,但买卖双方并未于7月14日当天办理过户手续,因办理房屋过户手续和资金监管需由买卖双方共同配合完成,丁某上诉主张系叶某一方系违约方的上诉理由不能成立,不予支持。对于叶某未按时办理完银行放贷手续问题,根据二审法院查明的事实,叶某通过中介公司之前已将贷款申请提交给相关银行,贷款申请一直尚处于审批过程中,届至双方约定的过户日贷款银行也未明确表示对叶某申请的贷款不予批准,故原审法院认定叶某不能按约定时间办理完银行贷款手续系不可归责于双方当事人主观原因所致的认定是符合客观实际的,并无不当,因此,丁某要求确认合同已解除的上诉理由依据不足,不予支持,双方的买卖合同应继续履行。原审法院查明的事实基本清楚,实体处理恰当,判决驳回上诉,维持原判。

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【律师讲解】

首先,根据《中华人民共和国合同法》第八条规定"依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同,受法律保护"。本案中涉及的房屋买卖合同是真实有效,对双方当事人都有约束力,应当被履行。其次,根据《中华人民共和国合同法》第七十七条规定"当事人协商一致,可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记手续的,依照其规定。"本案中,叶某与丁某在2017年7月3日通过微信的形式,对房屋买卖的支付金额与方式进行了协商变更,也属于当事人之间的真实合意,对双方有约束力。

另外,虽然丁某与叶某在存量房屋买卖合同中约定了双方未积极履行房屋交易环节中所需提交材料的义务时的违约责任,亦约定叶某一方逾期不履行义务时,丁某有权解除合同。但本案中,叶某一方没有依约按时履行合同义务并非单方违约,而是由不可归责于双方当事人主观的原因所致。并且,根据证据表明,叶某一方是有能力且有意愿继续履行该合同的,因此,本案中,丁某解除合同的主张不可能得到支持,同样的,双方无法按照合同约定办理房屋过户登记手续系因双方的诉讼纠纷所致,也无法归责于丁某,叶某一方请求的违约金亦无依据。

 

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[编辑:陆锦萍]

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