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蓝房特约:是诱饵还是约定?楼盘广告中哪些允诺很值钱?

要闻 | 来源:蓝房网2020-03-23 10:47:49 0条评论
[导读]购房者因开发商宣传行为产生了夹层面积属于赠送范围的错误认识并据此签订合同、支付价款,依据相关法律规定,开发商应承担未能如约履行的法律责任。

内容编者按:合同陷阱、问题房源、过户纠纷……购房者在买房过程中常常会遇到各种各样的问题,难免烦心不已。在这样的背景下,蓝房网全新开辟了蓝房法律专栏,特邀北京盈科(厦门)律师事务所合伙人律师许东,以真实事件为例,全方位解读房产纠纷中的法律问题。每周将推出一篇独家解读,现推出第98期《是诱饵还是约定?楼盘广告中哪些允诺很“值钱”?》。

【导语】

开发商在宣传资料中明确允诺赠送夹层,且已详细说明具体面积。购房者基于此作出安家决策。即使双方此后签订的合同中未明确约定赠送夹层,但购房者因开发商宣传行为产生了夹层面积属于赠送范围的错误认识并据此签订合同、支付价款,依据相关法律规定,开发商应承担未能如约履行的法律责任。

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注:(图片来源网络,版权归作者所有) 

【案例简介】

2011年11月20日,由金某某公司开发建设的位于某经济开发区的综合楼开始施工,2012年5月开盘销售,其宣传彩页上载明“三室两厅两卫,楼下不贵,楼上免费”、“约75㎡,装修后约130㎡”、“4.8米挑高,买一层送一层,买平方得立方”。另外楼盘宣传彩页上还载明“本资料为要约邀请,买卖双方权利义务以相关政府最终批文与买卖契约为准”。

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注:(图片来源网络,版权归作者所有)

2012年6月23日,史某与金某某公司签订商品房预售合同一份,约定史某购买金某某公司开发建设的某幢410室,该商品房涉及用途为酒店式公寓,层高4.8米,建筑面积75.22平方米,单价6279.17元/平方米,总价472319元,房屋交付时间为2014年11月30日。后史某依约支付了全部房款。

2014年12月29日,金某某公司通知史某交付房屋,史某认为案涉房屋一层的实际面积仅63平方米,其产权面积75.22平方米中包含了夹层,与金某某公司在销售楼盘时宣传严重不符,导致史某对案涉房屋产生重大误解,造成了重大损失,故史某为维护自身合法权益诉至法院,请求按照房屋实际面积依法将签订的《商品房预售合同》总价款变更为380266.37元;依法判令金某某公司退付购房款92052.63元并支付利息。

2015年1月13日,部分购房业主向市场监督管理局反映金某某公司房地产广告虚假宣传,市场监督管理局于2015年1月28日作出答复称,经调查,该局认为金某某公司发布的房地产广告不构成虚假广告,决定不予立案。

经谨慎庭审查明,一审法院认为,依据《中华人民共和国合同法》第十四条及第十五条之规定,商业广告的内容符合要约规定的,视为要约。本案金某某公司虽在其楼盘宣传彩页中宣称“买一层、送一层”,但并未明确“送一层”即指赠送夹层部分面积,同时该宣传彩页载明“本资料为要约邀请,买卖双方权利义务以相关政府最终批文与买卖契约为准”。而双方签订的《金某城世家商品房预售合同》并未约定“买一层、送一层”,因此,在双方合同并未约定“买一层、送一层”的情况下,依法应认定金某某公司出具的宣传彩页为要约邀请。

关于双方签订的《金某城世家商品房预售合同》总价是否应调整,金某某公司应否退付史某购房款及利息的问题。根据前述,金某某公司出具的宣传彩页是要约邀请,因此宣传彩页内容不能视为合同的内容。史某在购买关乎自身重大利益的商品房时应当保持审慎的注意义务,双方签订的《商品房预售合同》中载明商品房的建筑面积,未写明夹层属于赠送,合同并附有夹层部分平面图,史某作为理性的消费者,应当对于其所购房屋的面积构成有清楚的认识,其主张因金某某公司的虚假宣传而使其对夹层面积是否纳入计价面积产生错误的认识,从而要求变更合同价款、退还差价并赔偿利息,依据不足,一审法院不予支持。判决驳回史某的全部诉讼请求。

后史某不服一审判决,遂上诉至二审法院,请求撤销一审判决,发回重审或者依法改判。

二审法院经审理查明,上诉人主张金某某公司在2012年发布销售广告以前已知道房屋的建筑面积构成,且置业顾问在业主购房时明确表示赠送12平米,业主在购房时履行了普通消费者应尽之义务。二审法院对于上诉人提供的2011年房屋分户面积对照表的真实性、证明力及证明的事实予以认定,对录音资料、照片及证人证言的证明力结合案件情况综合予以认定。据此,二审法院查明金某某公司在2012年发布销售广告以前已知道房屋的建筑面积构成。

经庭审查明,二审法院认为,案涉商品房销售合同未违反法律法规规定,合法有效,双方当事人均应全面履行合同义务。对于讼争“买一层送一层”、“楼下不贵楼上免费”宣传条款能否视为要约之问题,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定,商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。

根据《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定,本案被上诉人之前宣传称“买一层送一层”、“楼下不贵楼上免费”,却将夹层部分面积计算入房屋总价款之中,且案涉商品房预售合同中无明确文字条款载明夹层建筑面积,也未载明夹层建筑面积应计入合同价款。商品房预售合同附件虽以套型图形式对夹层面积有所体现,但该套型图并非文字条款,作为普通购房人的上诉人不易通过分户图得知夹层面积计入建筑面积及房屋价款。因此,上诉人基于其经验、知识缺乏,对涉案房屋的建筑面积及计价方式这一重要合同内容产生错误认识,并在该错误认识基础上签订了案涉商品房预售合同,符合重大误解的构成要件,故其要求以重大误解为由变更合同价款,具备事实与法律依据。

据此,二审法院依法判决:一、撤销一审法院民事判决;二、变更史某与金某某公司于2012年6月23日签订的溧水县经济开发区秦淮路809号金某城世家某幢410室《金某城世家商品房预售合同》总价款为417087元;三、金某某公司于本判决生效之日起十五日内退还史某购房款55232元并支付利息。

金某某公司不服二审判决,向再审法院申请再审。经审查查明,再审法院认为,依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定:商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。本案金某某公司在宣传资料上明确“买一层送一层”、“楼下不贵楼上免费”,该宣传对于楼上面积为赠送的意思表示明确具体,且对买卖合同的订立和房屋价格的确定具有重大影响。

虽然金某某公司主张其已在套型图中对夹层面积进行了体现,但作为购房者在已经接受了金某某公司宣传的“买一层送一层”、“楼下不贵楼上免费”的明确信息,加之其缺乏专业知识和经验,对购房合同存在重大误解,故二审法院以此为由对购房合同价款进行了调整,并无不当。再审法院依法裁定驳回金某某公司的再审申请。

【律师讲解】

依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”

“要约邀请”与“要约”都是合同法上的概念,要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示,要约是希望和他人订立合同的意思表示。并非所有的商品房销售广告和宣传资料内容都可以约束开发商,只有那些具体确定的说明和允诺,且能够影响购房者作出购房决策及确认价款的内容才符合要约的要素,才对开发商构成约束。

本案金某某公司在宣传资料中明确商品房“三室两厅两卫,楼下不贵,楼上免费”、“约75㎡,装修后约130㎡”、“4.8米挑高,买一层送一层,买平方得立方”,前述宣传内容系对房屋及相关设施作出明确的说明及允诺,且相关表述影响到了购房者的购房决策,虽上述内容未载入合同,依据前述规定仍属于要约,即金某某公司依约应履行相应的赠送义务。

 

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[编辑:徐玲]

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