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蓝房特约| 业主就物业费缴纳向物业负责是为何?

要闻 | 来源:蓝房网2020-04-13 10:10:07 0条评论
[导读]被告贾某不服一审判决,向二审法院提出上诉,主张一审法院认定事实、使用法律错误,请求二审予以改判或发回重审。

内容编者按:合同陷阱、问题房源、过户纠纷……购房者在买房过程中常常会遇到各种各样的问题,难免烦心不已。在这样的背景下,蓝房网全新开辟了蓝房法律专栏,特邀北京盈科(厦门)律师事务所合伙人律师许东,以真实事件为例,全方位解读房产纠纷中的法律问题。每周将推出一篇独家解读,现推出第99期《租出去的房子泼出去的水?业主仍应就物业费缴纳向物业负责》。

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【导语】

依据《物业管理条例》的有关规定,业主依法负有根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用之义务,即使业主与承租人签订租赁合同,并约定由承租人自行交纳物业服务费用,如承租人未能依约向物业公司缴交物业服务费用,物业公司仍有权向业主要求对物业服务费用承担连带责任。

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【案例简介】

2009年10月14日,出卖人上海某诚置业有限公司与买受人贾某签订了《商品房买卖合同》,约定购买一单元1101号商品房用于办公,总价815353元,后贾某依约支付商品房价款。2010年9月2日,甲方上海某诚置业有限公司与乙方某山物业公司签订了《前期物业服务合同》。合同约定,甲方选聘乙方提供前期物业管理服务,物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳,办公楼的收费标准为8元/月/平方米。业主应于开发商公告的交房截止之日起交纳物业服务费。甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的,应按欠付物业服务费的每天万分之三的标准向乙方支付违约金。

2011年9月18日,贾某与案外人满某签订《房屋租赁协议》,约定将坐落于绿地商务城自有写字楼五套租赁给满某使用。承租期自2011年9月18日起至2016年9月18日止,满某在使用房屋时所发生的一切费用,包括但不限于水电、卫生、物业管理费等由满某承担。首次物业费已由贾某垫付,以后每年的物业费由满某自行交费。

上述合同签订后,某山物业公司依约提供物业服务,贾某及满某交纳了部分物业费后,自2012年7月1日起未再交纳任何费用,截至2014年9月30日共计拖欠物业管理费141853.68元及违约金8832.73元。后满某搬离租赁房屋,去向不明,于是某山物业公司向一审法院提起诉讼要求贾某支付拖欠的物业费及违约金。贾某认为某山物业公司怠于向满某主张权利,以及因监管不善导致满某搬离租房时损坏了大量室内装修,给贾某造成了极大损失,故反诉某山物业公司要求其赔偿损失20万元。

经庭审查明,一审法院认为当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中,某山物业公司与开发商签订的前期物业服务合同、贾某与开发商签订的商品房买卖合同,均系当事人真实意思表示,内容合法有效,前期物业服务合同对业主具有约束力。合同签订后,某山物业公司依约提供了物业服务,但贾某未按约定期限支付物业费,已构成违约,故贾某应继续履行合同义务,某山物业公司主张由贾某支付物业管理费及违约金的诉讼请求,符合法律规定。贾某以非物业服务合同当事人为由拒付物管费,无法律依据。关于贾某反诉称由某山物业公司赔偿其损失20万元,因某山物业公司并非涉案租赁合同的当事人,其主张由某山物业公司赔偿损失无事实和法律依据。据此,一审法院依法判决贾某于本判决发生法律效力之日起七日内支付某山物业公司物业管理费141853.68元及违约金8832.73元;驳回贾某的反诉请求。

被告贾某不服一审判决,向二审法院提出上诉,主张一审法院认定事实、使用法律错误,请求二审予以改判或发回重审。

二审法院经庭审查明,认为本案的争议焦点为:1、双方当事人之间是否形成物业服务合同关系?2、被上诉人向贾某主张物业管理费及违约金能否成立?

关于上诉人与被上诉人之间是否形成物业服务合同关系问题,上诉人认为其交清前期物业服务费后,其不再受前期物业合同约束,其并非前期物业服务合同的当事人。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第一条之规定,业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,系不符合法律规定,因此人民法院不予支持。

关于被上诉人向上诉人贾某主张物业管理费及违约金能否成立,数额如何确定问题。根据《物业管理条例的有关规定及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第七条之规定,上诉人贾某作为业主,虽然其与承租人满某约定由承租人交纳物业费,但其仍就物业费交纳义务承担连带责任。被上诉人依据前期物业服务合同约定,向上诉人主张物业管理费及违约金符合法律规定。后二审法院依法判决驳回贾某的上诉,维持原判。

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【律师讲解】

最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第一条规定:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。”贾某作为买受人向上海某诚置业有限公司购置商品房用于办公,后上海某诚置业有限公司与某山物业公司就物业服务事宜签订《前期物业服务合同》,业主贾某依据前述法律规定,应依约及时向物业公司缴交物业服务费用。

业主贾某虽于2011年9月18日将购买的商品房出租给案外人满某,且明确约定物业费用由满某自行缴交,然依据《物业管理条例第四十一条:“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。”及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第七条:“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费,物业服务企业请求业主承担连带责任的,人民法院应予支持。”之规定,在物业使用人满某未能及时依约支付物业服务费用的情况下,业主贾某依法负有连带缴纳的责任,且如物业公司诉至法院,要求作为业主的贾某支付物业使用人应付而未付的物业服务费用,人民法院依法应予支持。

 

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[编辑:陆锦萍]

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