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蓝房特约| 买受人无权诉请确认房产享有所有权?

要闻 | 来源:蓝房网2020-05-11 20:01:10 0条评论
[导读]厦门某建设集团有限公司(拆迁人)与白某(被拆迁人)签订《厦门市集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》,协议载明将厦门市某区某城某号楼xx室、某号楼xx室房屋安置给白某一户三人。

内容编者按:合同陷阱、问题房源、过户纠纷……购房者在买房过程中常常会遇到各种各样的问题,难免烦心不已。在这样的背景下,蓝房网全新开辟了蓝房法律专栏,特邀北京盈科(厦门)律师事务所合伙人律师许东,以真实事件为例,全方位解读房产纠纷中的法律问题。每周将推出一篇独家解读,现推出第101期《购买房产且支付了价款,买受人却无权诉请要求确认其对房产享有所有权?》。

【导语】

《物权法》规定不动产物权的转让须经依法登记方发生效力,因此如买卖双方签订房屋买卖合同后,未及时进行房屋产权的转移登记,且被出卖方抵押,则此时买受方诉至法院要求确认房屋的所有权归自己所有并进行房屋产权转移登记,将无法得到法院的支持。

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注:图片来源网络

【案例简介】

2006年,厦门某建设集团有限公司(拆迁人)与白某(被拆迁人)签订《厦门市集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》,协议载明将厦门市某区某城某号楼xx室、某号楼xx室房屋安置给白某一户三人。

2013年10月9日,张某(乙方)与白某、王某、白某阳、白某妹、马某(甲方)签订一份《安置房买卖合同》,合同约定由乙方向甲方购房位于厦门市某区某新城某号楼xx室房产,面积105.97平方米,成交单价每平方米5500元,总价582535元。合同第四条约定三次性付款,并已在2013年9月4日将首付款当天甲方开出收款收条给乙方,第二笔房款432835元于2013年10月10日前公证后当日付给甲方,第三笔房款50000元于上述房产产权过户时支付给甲方。合同第九条约定甲方应在与合同中所述房屋同一小区的其他房屋接到可以办理产权之日起五日内通知乙方,该房产一手产权由甲方负责办理,相关费用由甲方负责,该房产甲方产权过户为乙方张某名下所须过户二手费用由乙方承担,过户时甲方应及时配合乙方办理过户及提供相关手续及资料。合同第十条约定合同主体为甲方白某一人,乙方为张某。合同还对其他事项作了约定。

同日,白某向张某出具一份《收条》,载明:今日收到张某购买某新城某号楼xx室(105.97平方米)购房款人民币532835元。同日,白某、王某将某新城某号楼xx室所拥有的权利,包括办理、领取、保管产权及相关证书、管理、出租并办理与之相关收取租金等权利委托给张某,该委托行为于2013年10月9日经过福建省厦门市公证处的公证。

此后,白某并未协助张某办理诉争房产的转移登记手续。而且,白某将诉争房产抵押给案外人陈某,故张某认为自己的权益已经遭受损害于是向一审法院提起诉讼,诉请要求人民法院确认《安置房买卖合同》合法有效,确认其为案涉房屋的所有权人,并要求白某等人协助办理房屋的转移登记手续。

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注:图片来源网络 

经谨慎庭审,一审法院认为本案系房屋买卖合同纠纷。首先,关于《安置房买卖合同》的主体问题,张某主张白某、王某、白某阳、白某妹、马某均在合同上签字,应为合同主体,白某、王某、白某阳、白某妹、马某主张合同第十条已明确约定合同甲方为白某一人,乙方为张某,除白某外的其余四白某、王某、白某阳、白某妹、马某在合同上签字仅代表白某、王某、白某阳、白某妹、马某对买卖合同的认可。案涉房屋权属人为白某,且合同第十条已明确约定合同甲方为白某一人,乙方为张某,故《安置房买卖合同》的合同主体应为白某与张某。

其次,《安置房买卖合同》的效力问题,张某主张合同合法有效,白某、王某、白某阳、白某妹、马某主张《城市房地产管理法》规定,未依法登记领取产权证书的房产不得转让,且张某在厦门已有一套房产,属于限购对象,故买卖合同无效。《城市房地产管理法》关于未依法登记领取产权证书的房产不得转让的规定为管理性规定,并非效力性规定,不能据此认定买卖合同违反法律法规的强制性规定而无效,张某是否属于限购对象涉及合同履行问题,并不影响合同本身的效力,买卖合同系白某与张某双方真实意思表示,内容亦不违反法律法规的强制性规定,应为合法有效。

再次,关于案涉房屋的过户问题,因案涉房屋已设定抵押权,张某在法庭审理过程中明确表示无法先行偿还借款以涤除抵押权,在案涉房产抵押权尚未涤除的情形下无法办理案涉房产的转移登记手续。最后,关于张某要求确认案涉房产所有权为其所有的主张,案涉房产并未办理权属转移登记手续,尚未发生所有权变动的法律后果,故张某要求确认案涉房产所有权为其所有的主张缺乏依据。据此,一审法院依法判决:一张某与白某于2013年10月9日签订的《安置房买卖合同》合法有效;二、驳回张某的其他诉讼请求。

原告张某不服一审判决,向二审法院提出上诉,请求二审法院予以改判支持自己的全部诉讼请求。

二审法院经庭审查明,认为讼争合同系白某与张某双方真实意思表示,内容亦不违反法律法规的强制性规定,合法有效。讼争合同系在厦门市住房调控政策发布之前签订,张某已按合同约定支付购房款并实际占用使用讼争房屋,在限购政策发布前仅没有办理讼争房屋权属过户登记,且张某目前已取得厦门市户籍,不具有因限购政策导致合同无法继续履行的情形,白某以受限购政策导致合同无法继续履行而主张解除合同不能成立。关于张某提出确认其为讼争房屋所有权人,因物权变动需要公示方能发生物权变动的效力,因讼争房物权属仍登记在白某名下,不宜直接确认张某为讼争房屋的所有权人。讼争房产抵押权尚未涤除的情形下无法办理案涉房产的转移登记手续。后二审法院依法判决驳回张某的上诉,维持原判。

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注:图片来源网络

【律师讲解】

《合同法》第五十二条之规定对合同的无效情形作出明确规定,在不违反法律法规强制性规定,不属于恶意串通损害国家、集体、他人合法权益,不侵害社会公共利益的情况下,则双方签订的房屋买卖合同有效。且依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)中第十四条规定:"合同法第五十二条第(五)项规定的"强制性规定",是指效力性强制性规定。"虽厦门《城市房地产管理法》中规定未依法登记领取产权证书的房产不得转让,然该规定为管理性规定,并非效力性规定,不能据此认定买卖合同违反法律法规的强制性规定而无效。所以该《安置房买卖合同》为双方的真实意思表示,内容并未违反法律法规的强制性规定,应为合法有效。

另,对于张某要求确认房屋产权为其所有的主张,依据《物权法》第九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。由于案涉房产登记在白某名下,并未办理权属转移登记手续将房屋产权产转移至张某名下,因此尚未发生所有权变动的法律后果,张某要求法院确认房屋的产权归自己所有于法无据。且该房屋存在被抵押的情形,抵押权未解除亦无法办理房产的转移登记手续。依据《物权法》第一百九十一条第二款规定,抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。因此张某如欲顺利办理房产的转移登记,则须依法涤除抵押权,使得房屋依法解除抵押。

 

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[编辑:陆锦萍]

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