近日，楼市却传来一个大消息。
2020年最后一天，央行和银保监会联合为房贷设置了“两道红线”，给楼市调控带来新的变数。
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2020年12月31日，央行发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，正式给银行划下两道红线，房地产贷款不能超过规定的比例。
第一道红线是“房地产贷款占比”，大型银行不得超过40%，中型银行不得超过27.5%，小型银行不得超过22.5%，县域农合机构不得超过17.2%，村镇银行不得超过12.5%。
第二道红线是“个人住房贷款占比”，大型银行不得超过32.5%，中型银行不得超过20%，小型银行不得超过17.5%，县域农合机构不得超过12.5%，村镇银行不得超过7.5%。
根据通知，2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年;超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。
房地产贷款占比、个人住房贷款占比的业务调整过渡期分别设置。
《通知》将银行业金融机构分为5档，第一档为中资大型银行;第二档为中资中型银行;第三档为中资小型银行和非县域农合机构;第四档为县域农合机构;第五档为村镇银行。
而房地产贷款占比上限五个档次分别为40%、27.5%、22.5%、17.5%、12.5%;个人住房贷款占比上限而言，五档分别为32.5%、20%、17.5%、12.5%、7.5%。
政策自2021年1月1日起实施。
这是自去年的“三道红线”后，中央主管部门对楼市做出的又一红线政策。只是上次是针对房企，这次是针对银行和购房者。
也就是说，今年的房贷额度正在变相缩紧!
简单来说，《通知》就是为各大银行的「房地产贷款规模占比」设置了“两道红线”!这两道红线分别为「房地产贷款占比上限」和「个人住房贷款占比上限」。
大型银行房地产贷款占比最高，上限调整为40%，个人住房贷款占比上限32.5%。中资大型银行包括常见的四大商行，中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、中国银行，还有国家开发银行、交通银行、中国邮政储蓄银行。
而一些中型银行(平安招行等)上限是27.50%，个人住房贷款占比上限20%。中型银行包括招商银行、农业发展银行、浦发银行、中信银行、兴业银行、中国民生银行、中国光大银行、华夏银行、进出口银行、广发银行、平安银行等。
小型银行和非县域农合机构房地产贷款占比上限调整为22.5%，个人住房贷款占比上限17.5%。
县域农合机构分别为17.5%，12.5%;村镇银行分别为12.5%，7.5%。
那么问题来了，新规对目前的楼市有影响吗?
第一：目前设置的额度比例与2020年的情况基本符合。房地产类贷款占比除了包含个人住房贷款占比，还包括开发贷等各类房地产行业的贷款。
根据央行的货币政策执行报告，截至2020年三季度末，房地产贷款占比为28.8%，个人住房贷款占比为19.8%，平均水平低于管理目标限制。
以上数据可以看出，2020年房贷占比总体处于偏低位，还算健康，并没有出现往年井喷的情况。
第二，新规对银行的实际情况设定了过渡期，对于占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年;超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。
从各个银行的实际贷款情况来看，这次的“两道红线”可以说是充分考虑到各大银行的贷款情况。
截至2020年6月底个人住房贷款占总贷款余额比例
在一档大型银行中，只有建设银行和邮政银行超过了32.5%的及格线，此外中型银行中，招行和兴行也超标了，其余大部分都没有触及上限。
02
房地产走势，短期看政策。其中信贷政策影响最大。
事实上，自去年4月以来，已连续第8次降息落空!
12月21日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，12月贷款市场报价利率(LPR)为：
1年期3.85%;5年期以上LPR为4.65%。
这一利率均与上月持平，也是今年最后一次贷款市场报价利率(LPR)。至此，LPR已连续8个月保持不变。
值得一提的是，1年期LPR报价与MLF招标利率一直保持同步调整。今年以来，MLF操作利率与1年期LPR报价均同步累计下行30个基点。而5年期LPR自2019年8月房贷利率改革来，累计下调15个基点。
根据央行的数据显示，94%的存量个人房贷已经如期转换成了参考LPR定价的方式，且多数人将每年1月1日作为房贷利率重定价日。
这样一来，自2021年1月1日起，那些选择了以LPR定价的购房者，他们的月供已经发生了变化。
以200万房贷、贷款期限30年和等额本息方式计算，降息15个基点，月供能少180多元，一年少约2200元。
