为深入推进供给侧结构性改革，加快化解我市商业办公用房库存，实现职住平衡、产城融合，拓宽房源转换渠道，有效增加租赁住房来源，近日厦门市自然资源和规划局印发《厦门市商业办公项目变更为租赁住房项目管理暂行办法》(下文简称《办法》)。
针对《办法》中的主要内容，厦门土地房产研究中心专门进行了相关解读，为读者解惑。
一、适用范围
本次出台的《办法》，适用于厦门市以出让方式取得的国有建设用地中含有商业、办公用途的项目，其商业、办公部分变更为租赁住房项目的审批管理。
Tips:
● 商业项目不包括住宅项目配建的商业;
● 办公项目应在2017年12月30日《厦门市人民政府办公厅转发市国土房产局等五部门关于进一步加强办公类建设项目管理若干意见的通知》(厦府办〔2017〕234号)之前取得工程规划许可。
● 若同一块地中除商业、办公用途外，还包含了其他用途项目，则其他用途项目不能适用本《办法》变更为租赁住房。如：甲拥有一块包含了办公、酒店用途的地块，如果甲要申请变更为租赁住房项目，那么只能变更地块中的办公项目部分，酒店项目部分不能进行变更。
二、申请条件
申请商办项目变更为租赁住房项目，应符合下列条件：
1.申请人与土地使用权人一致。
2.已取得预售许可证的项目，申请人应当先暂停或取消预售。
3.已征求利害关系人意见。
4.按宗地、子地块或幢、层相对独立空间申请。
5.土地设定抵押权的，应取得抵押权人同意用途变更的书面意见。
6.申请人承诺不改变已建成或在建项目主体建筑结构，项目变更后满足建筑结构和消防安全要求。
7.申请时点剩余土地使用年期不少于8年。
同时，有下列情形之一的项目不予变更用途：
1.应依法征收或收回国有建设用地使用权的。
2.申请人处于人民法院认定“失信被执行人”期间内的。
3.已纳入政府收储计划范围的用地。
4.原用地按总部办公政策供地的。
5.存在其他依法不予变更的情形。
三、办理程序
项目用途变更按下列程序办理：
Tips:
● 项目申请时暂停预售的，土地用途变更批准后，申请人应到住房管理部门申请办理商品房预售许可变更。
● 变更部分建筑分摊的土地使用权用途变更为城镇住宅用地(租赁住房)，土地出让年期、起始时间均与原土地出让合同约定一致。
● 申请时土地使用权人尚未按原土地出让合同或监管协议等的约定完成税收等承诺的，可按《办法》规定办理相关手续，但应当在重新签订的土地出让合同之补充合同或监管协议中约定，土地使用权人须继续履行相关责任义务。
● 在本办法施行前已存在擅自改变使用功能、建筑结构的，可按本办法规定办理相关手续，但在正式批准变更前，项目属地区政府应已对擅自改变使用功能、建筑结构行为进行相应处置。
四、变更后的规划建设要求
五、地价结缴
1.对于招拍挂出让项目，对评估出的新用途土地价格采取与该区域最近一年相同土地级别公开出让的最高成交价格进行对比，取其高的价格;对评估出的旧用途土地价格采取与其原成交价进行对比，取其低的价格，以二者的差价拟定应补交的土地价款。前者价格低于或等于后者价格，互不结算土地价款。
2.对于协议出让项目，对评估出的新用途土地价格与该区域最近一年相同土地级别公开出让的最高成交价格进行对比，取其高的价格;对旧用途土地价格取旧用途土地使用权价格，以二者的差价拟定应补交的土地价款。前者价格低于或等于后者价格，互不结算土地价款。
3.市场评估价、成交价、土地使用权价格均需结合土地剩余年限修正。
举例：
假设1宗2015年通过招拍挂出让的集美区办公用地进行土地用途变更，变更为租赁住房用地。地块建筑面积为30000平方米，成交楼面价结合土地剩余年限修正后为2900元/平方米。该宗地若作为商业办公用地当前剩余年限的评估价为3000元/平方米，若作为租赁住房用地当前剩余年限的评估价为2875元/平方米，近一年该区域出让1宗租赁住房用地，成交楼面价结合该变更项目剩余年限修正后为2500元/平方米。
取新用途(租赁住房)最高价格2875元/平方米和旧用途(办公)最低价格2900元/平方米计算差价，由于2875元/平方米<2900元/平方米，因此无需补交土地价款。
Tips:● 原土地出让合同对土地用途变更及地价结缴有明确约定的，按约定执行。
六、金融支持
本次《办法》提到，鼓励金融机构按照依法依规、风险可控、商业可持续的原则，向住房租赁企业提供金融支持。由此，将进一步促进我市住房租赁市场的发展。
七、全链条监管
《办法》规定，属地区政府及相关职能部门，应依职责加强对变更用途项目的全链条监管，严格按土地出让合同(含补充合同)、监管协议等实施监管，对发现的违法违规违约行为依法进行处置，并按规定纳入社会信用体系监管。
此外，还有以下几点需要特别强调：
1.变更为租赁住房的建筑面积，须办理整体产权、整体持有、整体抵押，未经批准不得转让、不得抵押;
2.土地使用权人未经批准不得擅自改变用途或建筑功能的，不得擅自改变原建筑结构、高度、增加用地面积、建筑面积、拆除重建;
3.租赁住房项目、房源、合同均应在市住房局所属的厦门市住房租赁交易服务系统备案，出租给个人的租赁合同约定租期不超过六年且不超过土地出让年期，一次收取租金和押金不得超过一年，租赁合同不得含有自动续租条款。
