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厦门将进一步加强对房屋征收评估 附官方解读!

要闻 | 来源:蓝房网2021-12-15 11:07:43 0条评论
[导读]近日,厦门市自然资源和规划局、厦门市住房保障和房屋管理局联合发布关于印发进一步加强对房屋征收评估工作管理的意见的通知。
近日,厦门市自然资源和规划局、厦门市住房保障和房屋管理局联合发布关于印发进一步加强对房屋征收评估工作管理的意见的通知。

 

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通知原文

 

各区人民政府,各开发区管委会,各有关单位:

 

经市政府同意,现将《关于进一步加强对房屋征收评估工作管理的意见》印发给你们,请遵照执行。

 

厦门市自然资源和规划局 厦门市住房保障和房屋管理局

 

2021年12月8日

 

(此件主动公开)

 

厦门市自然资源和规划局办公室2021年12月8日印发

 

关于进一步加强对房屋征收评估工作管理的意见

 

为规范我市国有土地上房屋征收,以及集体土地征收评估活动,确保房屋征收评估结果客观、公平和公正,保障房屋征收与补偿工作的顺利实施,根据《中华人民共和国资产评估法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)《国有土地上房屋征收评估办法》(建房〔2011〕77号)《房地产估价规范》(GB/T 50291-2015)《福建省实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>办法》(省政府令第138号)《福建省征地补偿和被征地农民社会保障办法》(省政府令第177号)《厦门市国有土地上房屋征收与补偿若干规定》(厦府办规〔2021〕2号)《厦门市集体土地征收与补偿若干规定》(厦府办规〔2021〕15号)等规定,结合我市实际情况,将有关意见明确如下:

 

一、责任单位

 

(一)主管部门

 

市自然资源和规划局为全市房屋征收工作的行业主管部门,负责全市房屋征收评估的动态管理工作,并在每年12月31日前将下一年度的房屋征收房地产价格评估机构名单(以下简称年度评估机构名单)在官方网站上公示。

 

市住房保障和房屋管理局为全市房地产价格评估机构和评估专业人员的行业主管部门,负责对全市房地产价格评估机构和评估专业人员的监督管理工作。

 

(二)房地产中介行业协会

 

市房地产中介行业协会应加强对房地产价格评估行业规范与自律相关工作,健全房地产价格评估行业诚信评价活动,促进行业健康有序发展。

 

(三)评估专家委员会

 

市房地产中介行业协会负责组织成立评估专家委员会。评估专家委员会由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面的专家组成,依法组织专家组对符合受理条件的评估报告进行鉴定。

 

二、房屋征收评估工作的开展

 

(一)公布年度评估机构名单

 

房屋征收公告或征地补偿安置方案公告发布后,区房屋征收部门或街道办事处(镇人民政府)应当在征收范围内公布年度评估机构名单、选定办法和期限等相关事项。

 

(二)被征收标准房屋的设定和用于产权调换标准房屋的选定

 

被征收标准房屋:设定为位于征收范围中心位置,土地使用权性质为出让,砖混结构三层,层高二点八米,成新率百分之八十,水、电、卫生设施齐全,有独立阳台,外墙为涂料或者条砖贴面,铝合金窗,夹板门,四至为相邻房产,无庭院,采光通风较好。

 

用于产权调换标准房屋:选定为位于安置房项目范围中心位置附近的楼栋,具有代表性的房屋(多层安置房为二层房屋、高层安置房为底层房屋),相关参数(面积、朝向等)为该安置房项目对应房屋的参数。

 

(三)评估机构的选取程序

 

被征收人应当在规定期限(不少于5日)内,通过自行协商从年度评估机构名单中分别选定一家评估机构承担住宅房屋和非住宅房屋的征收评估工作,被征收人在规定期限内协商不成的,由区房屋征收部门或街道办事处(镇人民政府)在3日内采取摇号或抽签等随机方式从年度评估机构名单中确定。

 

区房屋征收部门或街道办事处(镇人民政府)从年度评估机构名单中采取摇号或抽签等随机方式另行确定五家评估机构承担被征收标准房屋市场单价、产权调换标准房屋市场单价、临时安置费标准的评估工作;随机抽取评估机构时可以邀请被征收人代表、镇(街)、基层组织代表及公证机构参与监督和公证。

 

选定评估机构时,可以增加选取备选评估机构,当区房屋征收部门或街道办事处(镇人民政府)认为正选评估机构书面提出不接受委托评估的理由成立的,则可以直接委托备选评估机构进行评估。

 

因房屋征收项目编制征收补偿安置方案、确定征收补偿费用或作出征收决定等事务确实需要进行测算的,区房屋征收部门或街道办事处(镇人民政府)可参照上述程序执行。

 

(四)选取评估机构的数量

 

除被征收标准房屋市场单价、产权调换标准房屋市场单价、临时安置费标准的评估外,同一征收项目的房屋征收评估工作原则上由一家评估机构承担;征收房屋范围较大、数量较多的,可由两家以上评估机构共同承担。

 

两家以上评估机构共同承担评估工作的,应当共同协商确定一家评估机构为牵头单位;牵头单位应当组织相关评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通,统一标准。

 

(五)委托评估

 

评估机构选定后,区房屋征收部门或街道办事处(镇人民政府)应当在3个工作日内向评估机构出具房屋征收评估委托书并按照法定要求与评估机构签订房屋征收评估委托合同。区房屋征收部门或街道办事处(镇人民政府)应当按照委托合同约定的付款期限及时结算、支付评估费用。

 

(六)被征收标准房屋市场单价、产权调换标准房屋市场单价、临时安置费标准的确定

 

被征收标准房屋市场单价、产权调换标准房屋市场单价、临时安置费标准在去掉评估价的最高价、最低价后,取剩余三个评估价的平均值为评估结果。

 

区人民政府根据评估结果确定被征收标准房屋市场单价、用于产权调换标准房屋市场单价、临时安置费标准,并在征收范围内公布。

 

被征收人不同意按被征收标准房屋市场单价或用于产权调换标准房屋市场单价进行补偿,或者区房屋征收部门或街道办事处(镇人民政府)需报请作出房屋征收补偿(征地补偿安置)决定的,可申请对被征收房屋价值和用于产权调换房屋价值同时进行分户评估,但不可申请对被征收集体土地上住宅房屋进行分户评估。

 

三、分户评估报告的复核、鉴定

 

除被征收标准房屋市场单价、用于产权调换标准房屋市场单价、临时安置费标准的评估报告外,征收当事人对被征收房屋价值分户评估报告或用于产权调换房屋价值分户评估报告有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向原评估机构书面申请复核评估;对评估机构维持评估结果的复核结果仍有异议的,应当自收到维持评估结果的复核结果之日起10日内向评估专家委员会申请鉴定。具体鉴定办法和流程由市房地产中介行业协会制定。

 

四、其他评估

 

被征收房屋室内装饰装修价值、机器设备和物资搬迁费用等房屋征收中相关的价值或费用,由征收当事人协商确定;协商不成的,可以委托评估机构通过评估确定。

 

五、变更委托评估机构

 

选定的评估机构收到区房屋征收部门或街道办事处(镇人民政府)的评估委托书后,认为有下列情形之一的,应当在3个工作日内向区房屋收征收部门或街道办事处(镇人民政府)说明情况,书面提出不承接评估委托的申请:

 

(一)与征收当事人或者征收评估对象有利害关系的;

 

(二)已办理注销登记或者被市场监管部门吊销营业执照的;

 

(三)依法不能进行评估的其他情形。

 

区房屋征收部门或街道办事处(镇人民政府)经审查,认为评估机构提出不承接评估委托的申请理由成立的,应当在3个工作日内撤回对该评估机构的委托,并另行按前述程序选定其他评估机构或委托备选评估机构承担征收评估工作;认为评估机构提出不承接评估委托的申请理由不成立的,应当在3个工作日内通知评估机构。

 

评估机构未在3个工作日内向区房屋征收部门或街道办事处(镇人民政府)提出不承接评估委托申请的,视为接受委托。

 

六、相关责任

 

(一)评估机构无正当理由不承接评估委托的,市自然资源和规划局应当取消该评估机构列入当年度评估机构名单的资格,且不再纳入下一年度评估机构名单。

 

(二)评估机构在房屋征收评估业务中违反《中华人民共和国资产评估法》《房地产估价机构管理办法》等有关规定的,由市自然资源和规划局及时将相关线索、证据材料等移送市住房保障和房屋管理局依法依规进行处理。

 

(三)委托人在评估工作中违反相关法律法规规定的,依法承担相应的责任。

 

七、解释部门

 

本意见由市自然资源和规划局会同市住房保障和房屋管理局负责解释。

 

八、施行时间

 

本意见自印发之日起30日后施行,有效期5年。

 

官方详细解读:

 

《关于进一步加强对房屋征收评估工作管理的意见》(厦资源规划规〔2021〕15号,以下简称《评估工作管理意见》)于2021年12月8日印发,于2022年1月6日起施行。现对本管理意见解读如下:

 

一、起草背景

 

我市于2005年制定出台了《厦门市人民政府办公厅关于加强对拆迁评估工作监督管理的通知》(厦府办〔2005〕309号),但是随着2011年陆续颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》《国有土地上房屋征收评估办法》,对于国有土地上房屋征收评估有了新的标准和要求。同时,我市仍保留《厦门经济特区城市房屋拆迁管理规定》中关于标准房屋市场评估、安置房评估价格由五家评估机构评估后取平均值的规定,但是行政法规、省政府规章并无相关规定。基于厦门经济特区的特殊立法规定以及实践需要,有必要制定统一规范的国有土地上房屋征收评估管理规定。

 

另外,近期涉及我市房屋征收纠纷的诉讼案件中,审判机关对我市集体土地上被征收房屋是否能进行分户评估,以及安置房市场评估价报告是否可以进行复核、鉴定的理解与我市实际做法不同,为进一步促进审判机关对我市征迁政策的理解,也有必要在《评估工作管理意见》中对上述问题进行明确。

 

二、目标任务

 

为规范我市国有土地上房屋征收,以及集体土地征收评估活动,确保房屋征收评估结果客观、公平和公正,保障房屋征收与补偿工作的顺利实施,制定本管理意见。

 

三、工作进展

 

厦门市自然资源和规划局研究并起草了《评估工作管理意见》,在征求司法、发改等单位,各区人民政府及社会公众和相关专家意见,报请市政府同意后与市住房局联合印发施行。

 

四、范围期限

 

(一)适用范围

 

本管理意见适用于我市国有土地上房屋征收,以及集体土地征收评估活动。

 

(二)适用期限

 

本计算办法有效期五年,自2022年1月6日至2027年1月5日止。

 

五、主要内容

 

(一)责任单位

 

首次明确征收评估工作的责任单位,包括房地产价格评估机构和评估专业人员的行业主管部门市住房保障和房屋管理局、房屋征收工作的行业主管部门市自然资源和规划局、房地产价格评估行业自律组织市房地产中介行业协会、以及负责对相关评估报告进行鉴定的评估专家委员会。

 

(二)被征收标准房屋、用于产权调换标准房屋

 

《厦门经济特区城市房屋拆迁管理规定》第二十二条规定,标准房市场评估价、安置房屋价格由选取的五家评估机构进行评估,在去掉评估价的最高价、最低价后,取剩余三个评估价的平均值为最终值。《厦门经济特区城市房屋拆迁管理规定》仅明确被征收标准房屋的设定条件,本管理意见中继续沿用,并进一步明确用于产权调换标准房屋(即安置房屋)的选定标准。

 

(三)评估机构的选取及委托程序

 

本管理意见规定了评估机构的选取程序,即先由被征收人协商选择,协商不成,由区房屋征收部门或街道办事处(镇人民政府)采取随机方式选取;还规定了选取评估机构的数量,明确在评估机构选定后,区房屋征收部门或街道办事处(镇人民政府)应当在三个工作日内出具评估委托书并与评估机构签订合同。

 

(四)评估费用

 

评估费用实行市场调节价,故本管理意见中规定评估费用由区房屋征收部门或街道办事处(镇人民政府)与评估机构自行协商约定。

 

(五)先行评估测算及费用

 

“预商谈、预签约”模式下,需要先行通过评估测算征收项目的总补偿费用,或者在编制征收补偿安置方案、做出征收决定等事务确需在房屋征收公告发布前进行测算的,评估机构的选取参照本管理意见规定的程序执行,测算评估费用通过协商约定。

 

(六)被征收标准房屋市场单价、产权调换标准房屋市场单价、临时安置费标准的确定

 

根据《厦门经济特区城市房屋拆迁管理规定》第二十二条规定:“标准房市场评估价、安置房屋价格由拆迁人委托评估机构进行评估。拆迁当事人代表在拆迁管理部门的监督下从参与报名的评估机构中随机抽取五家,在去掉评估价的最高价、最低价后,取剩余三个评估价的平均值为最终值。”《厦门市人民政府办公厅转发<市国土房产局关于调整住宅房屋征收过渡安置期限及临时安置费标准意见>的通知》(厦府办〔2019〕40号)第三点规定:“三、征收国有土地上住宅房屋的临时安置费标准,由具备相应资质的房地产价格评估机构按征收公告发布时点的同区域相同房屋用途的市场租金进行评估,区人民政府根据市场租金评估报告确定征收项目临时安置费标准。”

 

因此,本管理意见规定被征收标准房屋市场单价、产权调换标准房屋市场单价、临时安置费标准由各区人民政府根据评估结果确定,并在征收范围内公布。

 

六、注意事项

 

被征收人不同意按被征收标准房屋市场单价或用于产权调换标准房屋市场单价进行补偿,或者区房屋征收部门或街道办事处(镇人民政府)需报请作出房屋征收补偿(征地补偿安置)决定的,可申请对被征收房屋价值和用于产权调换房屋价值同时进行分户评估,但不可申请对被征收集体土地上住宅房屋进行分户评估。

 

联系人:梁韵纯 联系电话:2855329

 

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[编辑:陆锦萍]