蓝房厦门（记者 高以理）蓝色钱江保姆纵火案中，因为物业消防安全管理落实不到位间接导致了受害者身亡，事发后，受害者家属至今都无法维护自己的权益，可见面对物业失职，要维护业主的合法权益并不容易。物业跟我们的日常生活息息相关，那么我们每个月上交的物业费都去哪儿了？和物业产生纠纷的时候该如何投诉维权呢？8月9日，北京盈科（厦门）律师事务所律师许东做客《蓝房说法》，为广大业主科普物业纠纷那些事儿，让业主学会拿起法律武器维护自身权益！
案例分析
A物业企业为延庆某商业楼提供物业服务，该楼各房间屋顶均安装了烟感器和喷淋器。孟某系该楼3层312室业主，高某系该楼4层412室业主，高某利用412室经营拔罐理疗等美容养生项目。2014年12月16日16时许，高某屋内的喷淋器突然爆裂，向室内大量喷水，致居住楼下的孟某家中财产受损，后来A物业企业员工到现场进行了相应处置，喷淋器停止喷水。孟某提起诉讼，要求高某、A物业企业赔偿经济损失。最终法院判决A物业企业承担赔偿责任。
对此，许东认为判定物业服务企业是否应当承担赔偿责任，关键在于物业在提供服务时，是否按照与业主签订的物业服务合同来提供相应的服务，是否尽到了该承担的义务。如果没有，理应承担相应赔偿责任。如果有，在诉讼过程中，物业公司对其所主张的，负有举证责任。
律师建议各位业主：如果认为物业违约在先，应注意保存物业服务企业不履行合同义务的证据，切勿盲目拒绝交纳物业管理费。一旦被判决缴纳拖欠的物业费，还可能要支付相应的利息。这里还要注意一个重要的问题，物业公司管理服务的范围有哪些，只有清楚地知道物业公司管理服务的范围，方能在物业公司失职的第一时间发现并及时维权。
节目过程中，许东律师也特别针对网友的七个问题进行了解答：
1.前几天家里房门被撬开，损失了10来万，想去调监控，结果被告知小区监控已经坏了一个多月，如何才能让物业赔偿这笔损失？
许东：这个案件中，直接侵权人是小偷，首先要找小偷来担任赔偿责任，但是很多时候直接侵权人没有能力赔偿，在这种情况下我们可以追究物业公司的补充责任。侵权责任存在四要点：有没有侵权行为、有没有损害后果，侵权行为和损害后果是否有因果关系和物业公司是否存在过错。这个案件当中，需要证明是否有侵权行为存在。该案件中在小偷未抓到的情况下，很难证明存在侵权行为，除非抓到小偷，证明存在侵权行为的存在，才能追究物业的责任。而该案件中很难证明摄像头的损害和失窃存在因果关系，现实中监控的作用主要是还原事实的作用。所以建议这个网友查看下这家物业公司是否存在其他没有尽好安全保障义务的事实，如果有，该网友就能更好的维护自身权益。如果该案件，小偷已经被抓获，就比较容易证明自己的损失从而证明是物业的过错。
2.我们小区有地上公共停车场和地下私人停车场，地面的是共用的，但是被物业租给个人，车位变少业主停车不方便，可以起诉物业吗？
许东：首先要看这个公共车位归谁所有。按照网友的说法，车位是公共的，按照法律规定，如果一开始就审批建设的停车位，肯定属于开发商所有，在房子交付后，按照物权法规定，在地面上新设置的停车位都属于业主共同所有，不属于物业公司。如何处置这部分新设置的停车位呢，应该由全体业主表决处置如何安排。如果物业公司想拿去出租需要经过业主同意，并且所有租金收入属于全体业主所有。所以该网友有权起诉物业擅自处理公共停车位是侵权的，并且可以要求物业返还租赁的受益。
如果物业公司想要好好地把公共停车位管理起来，需要找业主委员会，通过业主委员会召开临时业主大会投票表决后，物业公司再去执行。
3.我在买房的时候，直接让我签物业合同，入住一段时间对物业不满意，没能做到合同规定事项，但是已经签一年，可以更换物业吗？
许东：更换物业其实没那么简单。案例当中作为一手房的购房人，在购房房屋时就已经同开发商签订一份前期物业合同，因为法律规定，前期物业服务企业也是由开发商来聘请的，该网友对开发商选择的这家前期物业公司不满，想要更换，但是更换不是一个人的事，需要所有业主都同意。这种情况下，法律规定选聘或者解聘物业服务企业都需要经过业主大会表决后双过半（业主人数和人数对应居住面积都过半）才能通过。除此之外，小区的入住率也要过半。
不得不提的是，更换物业的操作流程也比较复杂，还需要成立筹备组，确定召开业主大会的形式，投票的项目内容，是否要成立业主委员会等等，非常麻烦。
4.看房的时候，有的开发商配套的的物业费高，请问业主能获得的权益越多吗？
许东：一般情况来讲，高物业费应该配套更高的服务水准这点毋庸置疑，但是现实生活中往往出现物业费缴纳的费用比其他小区高，物业服务水平却没其他小区好，所以没办法单纯的以物业费的高低来衡量物业服务的水平。如果大家都认可物业费越高，物业服务水平越高的说法，会给市场一个反作用，这样物业公司都会纷纷把价格抬高，以证明自己是高大上的物业服务企业。所以判断一个物业公司不应该单单看价格，而是要看他的承诺，比如承诺服务安保人员配备人数、安保人员的年纪、物业管家人数等等。
5.马上要过户一套二手房了，请问在物业交割方面要注意什么？
许东：二手房物业交割也是一个大问题，现在厦门二手房市场买卖非常火热，二手房交割中的水、电、燃气、电视等这些基本上大家都懂，其中一个大家容易忽视的就是公维金的交接，也就是公共维修基金，要注意前一个业主是否缴清公维金，常常出现前一个业主欠缴公维金的情况，另一个就是公共设施的交接要了解清楚。
6.没有好物业不是好楼盘，如何辨别物业的好坏？
许东：看公司规模、口碑、承诺、服务方案和对待业主的态度等等;观察物业服务公司在处理小区问题上的细节是否做好;是否以服务者的态度而不是管理者的态度来服务业主。
7.小区电梯有问题，打电话给物业，物业却说这是政府工程，让找政府解决，请问到底该找什么部门解决？
许东:小区电梯需要定期维修维护，小区是有公共维修资金的，前期是开发商的大公维金，后续有业主们缴交的公维金，每一栋楼也有专门的公维金，要更换电梯设施设备是由物业服务企业组织更换，费用由公共维修基金出，如果公维金不足，由小区业主缴纳。
8.在小区内正规停车，车被人划了，可以找物业赔钱吗？
许东:这就像小区被盗一样，直接的侵权人是划车人，首先要找到他赔偿。另外要看这个过程中物业公司有没有过错，比如发现旁边就有保安，但是保安没有制止，或者是被外面的电动车划伤的等情况，都可以判定物业公司有过错，需要承担补充的赔偿责任。
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