开发商为了给购房者一个直观的感受，在销售精装房的时候往往会设置样板房，并且该样板房为了达到吸引潜在买房人的要求往往会被过度装修，但到最后交房的时候，购房者所拿到的房子跟样板房却差距很大。
偷梁换柱、标准缩水是现房“走样”最常见的问题。有些样板房看着漂亮，可交房后却与实际情况天差地别。现房的窗户变小，阳台面积缩水，卫生间洗手台高度降低，承诺的“赠送面积”没有兑现，装修标准、设备设施的品牌不一样，甚至连户型格局都存在差异。
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针对这些问题，2月27日，蓝房网特邀北京盈科（厦门）律师事务所许东律师、厦门房地产资深顾问陈云龙先生坐客蓝房直播间。在【蓝房说法第十二期】直播间现场，许东律师和陈总为我们分享了样板房存在的“猫腻”，并教大家如何避开样板房的这些“坑”！
我们在网上发出了征集令，挑选了几个有代表性的问题来进行探讨，许东律师和陈云龙先生就这些问题作出了解答并给购房者提供了一些建议。
1.样板房在销售的过程中起到一个什么作用？
陈云龙：首先，样板房是作为后期交付的一个邀约标准；其次，是给客户展示未来的一个生活情境。
样板房主要分为两种，第一种是实景样板房，一般建在其中一栋楼里，样板房和现房差距会比较小，毕竟它的采光、通风以及户型都不可能有很大的出入。第二种是独立样板房，在售楼处楼上或在独立的建筑里建的样板房，这种情况无论是尺寸、采光还是通风等出现争议的问题会比较多。相对来讲，实景样板房的参考意义更大，如果是独立建的样板房就要多加小心了。
2．您从事房地产工作十几年，从专业的角度来看你觉得样板房与现房有哪些实质性的区别？
陈云龙：要跟销售确认哪些部分是交付标准，哪些部分是非交付标准。在做样板房的时候开发商都会进行标记是否为交付标准，有些开发商甚至会在门口直接树一个牌子说明样板房中哪些是交付标准。
实景样板房是偏离度比较小的一种，可让销售把样板房的照明全部关掉，观察实际的采光是否满足需求；其次，在隔断的部分要确认清楚在交房的时候是什么状态，具体是一堵墙还是一个装饰，这个会影响到后期的使用以及内心的一个感受。
在独立样板房中，SOHO是重灾区，因为涉及到赠送率或者能做两层等问题，但无论是商业还是办公，做夹层都是违法的。对于与独立样板房，特别需要跟销售确认的是连廊在哪里，窗户边上是否像样板房展示的一样南北没有遮挡，未来前面是否会建什么东西。
3.开发商交付房子时，是否需要达到样板房的标准？遇到样板房跟交房时“货不对板”的现象该怎么办？如果出现的问题在合同中没有具体约定，是不是可以参照样板房？
陈云龙：精装房涉及到的标准包括购房时的承诺以及合同条款里提到的部分，比如客厅的瓷砖用的是什么品牌，后期改造的部分是否需要额外付费，这些都需要体现在补充协议里。还需要注意的是，现在绝大多数的一手房都是期房，就会涉及到后期产品采购的问题，如今产品更新换代非常迅速，到装修的时候不一定还有这款产品。这个时候，就要注意补充协议里是否有标注某某产品是什么品牌和型号的，如果装修的时候没有同款产品应该要购置不低于同款价格的产品。如果开发商在这方面的工作做得比较好，后期的质量就更能保证。
如果担心后期的货不对板，可以把当时的东西细化下来留证，具体可以这样操作：
1.以录影的方式跟销售确认哪些是交付标准。
2.在签合同的时候可以带上一把尺子到现场测量各个部分的尺寸，以此跟合同上的尺寸图做一个比对。
3.关于赠送或者后期拓展的部分，把改造后的实际状态记录下来，在后期的交房过程中就会减少很多麻烦了。
总之，看样板房的时候可以多拍一些照片，录一些视频，要做好证据保存的工作。|
4.在参观样板房时，您提醒购房者注意哪些问题？
陈云龙：1.告知客户哪些部分是交付标准，哪些部分不是交付标准。
2.现场问销售这个房间的尺寸是多大的，多少乘多少，净深乘面宽。因为9㎡可以是3米乘3米，也可以是4米乘2米多。确认号尺寸才能避免现房是有折角的或者是不方正的户型。所以，一定要跟销售确认房间的尺寸是什么样的而不是面积是什么样的。
3.跟销售确认产品的品牌、采光以及后期周边的房子有没有什么遮挡。
4. 关于品牌这个问题，一定要留底作证，交房验房是以合同为准，而不是以样板房。绝大多数的开发商在签合同的时候是不会提醒你的，提前确认好让心里有底，不要给自己太高的期望值，后期交房的时候也能规避很多问题。
5.有哪些方法可以了解样板房存在的“猫腻”，规避样板房与现房不符的风险？
陈云龙：在购房环节需要注意的问题：
1.跟销售确认排水管和消防管道从哪里走，有没有什么东西会经过户内，特别是SOHO。
2.做好留证工作，如果出现问题，这是与开发商解决问题的筹码。
3.在购买的时候一定要拿合同与销售一一对证，哪些是交付标准，哪些不是交付标准，没问题再签字，有问题先提出来解决了再说。
矛盾高发期的交房环节需要注意的问题：
1.出现了交房问题一定会通知销售，销售会到现场来解决问题，询问双方是否有相应的承诺，为什么会出现这个争议。如果销售有理有据的拿出证据出来，这个东西当时确实是没有跟购房者承诺的，那就不在销售的职责范围了。
2.如果碰到所谓的货不对板的问题，购房者可以拿出留证的东西来。在交房的时候，如果是毛坯房建议大家做一下空鼓锤、滴水测试；如果是精装房，建议大家带个显微镜去观察缝隙、边角甚至是外墙的地方是否有裂痕，如果有问题及时要求开发商整改。
许东：所谓的“猫腻”就是样板房与现房对照的问题，应该拿合同、补充协议和图纸等来跟样板房对照，多跟销售确认一些东西，并且拍照录影留证。事前的防范和取证远远比事后的维权要来得重要和有意义。要提醒购房者的是，看房子不能总看它的优点，要善于寻找它的缺点，任何的房子都不可能十全十美，买房应该是能够接受它的缺点才去买。
总之，样板房作为楼盘产品的一个重要脸面，也是开发商花费重金的营销手段。为达到更好的销售效果，有些开发商往往会在样板房上动些手脚，夸大效果，在交付时“货不对板”，令购房者利益受损。所以，在购买房子之前一定要擦亮眼睛，不要被“精”美的样板房蒙蔽了双眼，要核实样板房中哪些是交付的标准，明确合同内容，做好收房验房工作，保存样板房的照片，以免出现纠纷。
本期是第十二期的《蓝房说法》，许东律师和陈云龙先生为我们带来了实用的“干货”，本次直播吸引了3万多人观看。
直播截图
《蓝房说法》是蓝房网的一个视频直播栏目，主要针对当下的房产热点事件进行解析，邀请律师为广大业主朋友解答有代表性的问题，提供一些实用的建议，为大家在买房、租房以及房产纠纷等方面分享干货，让大家少走弯路。
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